Oferta nowych mieszkań w Toruniu

Około tygodnia temu wpadło mi w ręce wydanie gazety Teraz Toruń a w niej zestawienie ofert toruńskich deweloperów mieszkaniowych. Poniżej zamieszczam najciekawsze informacje o ofertach mieszkań z tego artykułu.

GM Dom Grabowscy Mrozowscy

W ofercie są obecnie mieszkania z bloku, którego budowa się już prawie zakończyła. Ceny od 4.500 do 5.000 zl brutto za m2. Na wiosnę prawdopodobnie ruszy budowa kolejnego bloku. Projekt jest już gotowy i można rezerwować lokale.

Urbański

W budynku przy ul. Lotników 4 pozostało jeszcze kilka mieszkań. Ceny wahają się od 4.800 do 5.150 zł brutto. Ofertę wyróżnia ponadstandardowe docieplenie budynki, wyposażenie w okna 3-szybowe, wodne ogrzewanie podłogowe a na budynku kolektory słoneczne do podgrzewania wody. To ma przyczynić się do niższych kosztów utrzymania czyli niższego czynszu niż w inwestycjach innych deweloperów.

S.M. Rusałka

Jest jeszcze kilak mieszkań w bloku przy ul. Polnej 16. Ceny są na poziomie 4.555 zł brutto. Atutem inwestycji jest bliskość terenów zielonych.

Unikamp

Pozostało kilka mieszkań w inwestycjach przy ul. Strzałowej 11 i 11A (lewobrzeżna część Torunia). Cena m2 waha się między 3.960 a 4.200 zł za stan deweloperski. Wykończenie "pod klucz" oznacza dołożenie do ceny m2 ok. 300 zł.

Apro Investment

W sprzedaży jest kilka mieszkań na osiedlu "Zielone" w lewobrzeżnej części Torunia. Do dyspozycji mieszkańców oddany zostanie duży parking. Wyróżnia też bliskość terenów zielonych. Ceny od 3.900 zł za m2.

TTBS

Toruńskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego prowadzi obecnie sprzedaż mieszkań przy ul. Mohna 67D. Cena m2 wynosi 4.600-4.900 zł brutto. Wyróżnia ciekawa architektura i bliskość centrum.

Bud-Tech

W ofercie są mieszkania z inwestycji przy ul. Broniewskiego 15-21. Budowa się już rozpoczęła a zakończenie jest planowane na koniec 2010 roku. Ceny mieszkań to 4.400-4.850 zl brutto za m2. Wyróżnia bliskość do centrum.

Budlex

Obecnie trwa sprzedaż inwestycji prowadzonych w czterech lokalizacjach. Są to mieszkania w budynku C2 na "Osiedlu Nasze" przy ul. Olsztyńskiej za 4.139 zł brutto / m2, "Osiedle Winnica" przy ul. Szosa Lubicka gdzie jest budowany nowy obiekt. Sprzedawane są też lokale przy ul. Owsianej na Wrzosach po 4.900 zł brutto za m2 i po 4.400 za m2 przy ul. Waryńskiego przy Rondzie Pokoju Toruńskiego.

MSM

Młodzieżowa Spóldzielnia Mieszkaniowa nadal sprzedaje resztówki lokali z inwestycji przy ul. Św Józefa po 4.900 zl za m2. Oprócz tego przymierza się do budowy na ul. Krasińskiego, gdzie mają powstać trzy bloki z ok. 100 mieszkaniami. Niedługo ma również ruszyć rezerwacja na lokale planowane do budowy w bloku przy ul. Słowackiego. Jako że inwestycje te byly już kilka razy odkładane, ciężko podać realne terminy zakończenia tych inwestycji i oddania mieszkań.

P.S. W najbliższych dniach postaram się dodać do wpisu mapkę z umiesjcowieniem wszystkich powyższych inwestycji.

Czy warto inwestować w stare budownictwo?

W kilku komentarzach pisałem wcześniej, że jestem w trakcie przeprowadzania remontu mieszkania kupionego pod wynajem. Teraz z perspektywy moich doświadczeń, mogę wskazać takie oto plusy i minusy inwestowania w mieszkania w starym budownictwie, a zwłaszcza w bardzo starym, np. kamienice. 

Plusy:

1. Lokalizacja w samym centrum. Wiele osób, zwłaszcza młodych, pragnie mieszkać w centrum ze względu na bliskość uczelni, miejsca pracy, sklepów, restauracji i tysięcy innych miejsc, z którymi człowiek może być związany.

Osoby, które mieszkają w takiej lokalizacji, w cenie dyskontują sobie zaoszczędzone koszty na dojazdach, czas i wysiłek, który by zmarnowały na codzienne przemieszczanie się. Zależnie od osoby, zdyskontowaniu ulegnie inna kwota i może ona wynieść kilkadziesiąt procent ceny najmu.

Dopiero kiedy cena na peryferiach będzie znacząco niższa niż obecna cena minus dyskonto, taka osoba jest gotowa zainicjować zmianę miejsca zamieszkania.

Jest oczywiście grupa osób, której nie przeszkadzają ciągłe dojazdy, a cenią sobie bardziej np. bliskość terenów wiejskich i czystsze powietrze. Jest to jednak mniejszość i przy kupnie takiego mieszkania nie bierzemy tej grupy pod uwagę.

Z lokalizacji wypływa dla właściciela korzyść w postaci łatwości znalezienia chętnych do najmu oraz możliwości pobierania odpowiednio wyższego odstępnego. Kwota powinna odzwierciedlać różnicę w cenie zakupu mieszkania na obrzeżach i w centrum. Jeśli w centrum ceny lokali są wyższe o 30% to odstępne powinno być wyższe również o ok. 30%.

Przy sprzedaży jest znacznie łatwiej znaleźć kupca na mieszkanie w centrum. Oznacza to, że w razie nagłej sprzedaży, nie będziemy musieli aż tak bardzo schodzić z ceny a przy sprzedaży niewymuszonej - swobodnie dostaniemy kwotę odpowiednią do wartości mieszkania.

Minusy:

1. Stan techniczny lokalu. Zły stan techniczny oznacza konieczność przeprowadzenia remontu lub wynajem za niższą stawkę. Remontu nie należy jednak odkładać w nieskończoność. Poniżej pewnego pułapu, po prostu nie znajdziemy dobrych najemców a wręcz przeciwnie - niska cena przy niskim standardzie może przyciągnąć tzw. element. Wtedy przećwiczymy wszelkie pozycje z cyklu: jakim ludziom NIE wynajmować.

2. Czas przestoju w wynajmie i koszty związane z remontem i wykończeniem. Największe koszty wynikają z remontu łazienki, wymiany instalacji wodno-kanalizacyjnej, wymiany drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, wymiany sanitariatów, instalacja zabudowy kuchennej wraz i osprzętem (pralka, lodówka, kuchenka), instalacji elektrycznej, wyrównywania i wygładzania ścian, wymiany podłóg i położenia płytek, wymiany okien, modernizacji systemu grzewczego.

Całkowite koszty przy nawet rozsądnej polityce cenowej i wykonywaniu prostszych prac samodzielnie, mogą wynieść ok. 1.000 PLN na każdy metr kwadratowy lokalu. Można w uproszczeniu przyjąć, że oszczędny kapitalny remont to dwa razy większy koszt niż oszczędne wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim.

3. Nasz czas zużyty na doprowadzanie mieszkania do porządku. Jeśli zdecydujemy się na zatrudnienie zaufanej i dobrej ekipy, koszty remontu wzrosną ale być może szybciej wynajmiemy mieszkanie. Jeśli remontujemy samodzielnie, prawdopodobnie stracimy więcej na przestoju w wynajmie, oszczędzając na ekipie.

Zasada jest taka, że im więcej potrafimy / chcemy się nauczyć w kwestiach remontu, tym więcej powinniśmy wykonywać samodzielnie. Jeśli nie posiadamy informacji o zaufanych, dobrych ekipach remontowo-wykończeniowych, także lepiej jest jak najwięcej prac wykonywać samodzielnie. Stawki za remonty są generalnie bardzo wysokie a często jakość nie usprawiedliwia tej ceny.

Dość powszechne jest też, że ekipy te wykonują swoje prace z opóźnieniem, co także podraża remont.

Możne ktoś powiedzieć, że spisanie dobrej umowy załatwi sprawę. Nie mamy jednak gwarancji, że druga strona nie okaże się niewzruszona na umowę i później przedstawi własną wersję wydarzeń. W razie braku płatności, może nawet nam grozić wybiciem szyb w mieszkaniu czy poprzebijaniem opon w samochodzie.

Dlatego zanim zabierzemy się za remont, należy każdą osobę, która weźmie w nim udział wnikliwie sprawdzić. Pamiętajmy też, że pośpiech jest złym doradcą a dobre ekipy, które mają rozsądne stawki, posiadają zajęte terminy prac na najbliższe kilka miesięcy.

Raz a dobrze - siła inwestycji w nieruchomości

W miarę stały przychód nie wymagający codziennej uwagi przez okrągły rok i mało zależny od etatu, koniunktury na giełdzie, rynku forex czy surowców, to marzenie chyba każdego inwestora. Taki przychód daje posiadana nieruchomość czynszowa, zlokalizowana w dobrym punkcie.

Wbrew temu, co piszą niektórzy w książkach (bestsellerach) o inwestowaniu w nieruchomości, nie jest to przychód zupełnie pasywny. Zwłaszcza na początku trzeba poświęcić dużo czasu i pieniędzy na doprowadzenie nieruchomości do odpowiedniego stanu. Niestety bowiem, te nieruchomości, które są w dobrych cenach to często te, które wymagają nakładów.

Po pierwszych, często niedospanych i trudnych miesiącach pracy i organizowania ekip budowlanych, kiedy lokal jest już gotowy, przychodzi okres żniw czyli zbierania czynszu. Tu jest ogromny plus tej inwestycji: siejemy przez kilka miesięcy (remont lub wykończenie) a plony zbieramy przez 10-15 lat, aż do kolejnego remontu. W międzyczasie tylko doglądamy mieszkanie i czasem dokonujemy drobnych napraw usterek.

Zasada przy wynajmie jest taka, że każda dobra decyzja mocno procentuje a zła (jak niewłaściwy dobór najemcy) może mocno negatywnie wpłynąć na wyniki inwestycji, np. przedwczesne zniszczenie wyposażenia i wykończenia mieszkania. Cały ten czas uczymy się podejmować wydajne ekonomicznie decyzje, tzn. co kupić do mieszkania, aby wydając jak najmniej, uzyskać długoterminowo jak najwyższy zwrot przy jak najmniejszej fatydze z własnej strony.

Do tej pory przeszedłem przez proces wyszukiwania i zakupu mieszkania. Później przyszedł okres pierwszego wynajmu, który trwał 16 miesięcy. Teraz przeprowadzam remont, w związku z korzystną sytuacją na rynku pracy (większa możliwość negocjacji robocizny) jak i faktem że w wakacje trudniej jest znaleźć długoterminowego najemcę więc mieszkanie i tak mogłoby mieć przestój.

Jakie są moje dotychczasowe wnioski? Przede wszystkim takie, że inwestując w drugie mieszkanie, zrobiłbym wiele rzeczy znacznie lepiej. Nawet jeślibym wybrał podobny lokal, możliwe że bym wynegocjował kilka tysięcy niższą cenę, plus uniknąłbym części kosztów i straconego czasu.

Tak samo przeprowadzając gruntowny remont, miałbym już wytworzoną teraz listę sprawdzonych kontaktów do fachowców oraz bym wiedział, kogo należy unikać. Dlatego uważam, że szkoda jest swoich doświadczeń, inwestując w tylko jedną nieruchomość. Należy wykorzystać zebrane dane, by następnym razem zrobić ile się da lepiej, wydajniej i taniej. Z tego powodu rozglądam się za kolejną nieruchomością.

Problemem pozostaje kwestia braku zdolności kredytowej czy ewentualnego własnego wkładu. Jak jednak mówią niektórzy inwestorzy, należy znaleźć "zmotywowanego sprzedawcę", który zgodzi się na nasze warunki. Nawet brak zdolności kredytowej i większej gotówki będzie do przejścia. Takie sytuacje zdarzają się jednak rzadko i należy przeważnie długo szukać. Myślę jednak, że warto spędzać na tym swój czas, jako że korzyść może być ogromna.

Inwestycja w nieruchomość pod wynajem

Inwestycja, w której zyskujemy na wartości nieruchomości a do tego co miesiąc otrzymujemy przychód z najmu, jest moim zdaniem idealna. Wzrost wartości nieruchomości powinien długoterminowo pokrywać się z inflacją, dzięki czemu nie stracimy na spadku wartości zainwestowanego pieniądza.

Z kolei przychody z najmu pokryją nam po pierwsze koszty okresowych remontów i utrzymania nieruchomości, po drugie koszty ewentualnego kredytu na zakup nieruchomości i po trzecie, powinny dawać nam czysty dochód. Zasada jest prosta - im niższy udział kredytu w zakupie, tym dochód powinien być wyższy.

Dajmy na to chcemy kupić nieruchomość za 200.000 PLN i wynajmować za 1000 PLN miesięcznie. W skali roku oznacza to przychód 12.000 PLN czyli przychód roczny do ceny zakupu to 6% (tzw. yield). Im wyższy yield tym lepiej. Yield to więc stosunek pieniędzy zarabianych w skali roku do pieniędzy zainwestowanych w zakup i remont nieruchomości; wyrażany jest procentowo.

W krajach rozwinietych do których coraz częściej zaliczana jest Polska, yield jest zbliżony wysokością do oprocentowania zawieranych na rok lokat bankowych czy rocznych stawek oprocentowania międzybankowego. Dla Polskie wynosi to obecnie około 5%. Jako że obecnie trwa kryzys płynnościowy i na lokacie rocznej można dostać 6%, myślę że sensowniej jest brać pod uwagę 6%.

Jeśli kupujemy nieruchomość tak jak na powyższym przykładzie za 200.000 PLN i całość to nasza gotówka, przychody to 12.000 rocznie. Od tego odejmujemy na poczet okresowych remontów 1% wartości nieruchomości, czyli 2.000 zł rocznie. Zostaje nam 10.000 zł jako zysk w skali roku od którego zapłacimy podatek. Zakłądając, że długoterminowo wartość nieruchomości będzie rosła tyle co inflacja, nasz zysk brutto/dochód wynosi zatem 5% powyzej inflacji. Takiego dochodu nie zaoferują żadne lokaty bankowe ani instrumenty o podobnym stopniu bezpieczeństwa.

Dlatego moim zdaniem nieruchomość pod wynajem może być najlepszą inwestycją w stosunku zysk do podejmowanego ryzyka. Wymaga jednak od inwestora okresowej aktywności w czasie poszukiwania najemcy i okresowych remontów. Wskazane jest też, by dodatkowo doglądać nieruchomości i utrzymywać kontakt/dobre relacje z najemcą.

Podsumowując, myślę, że warto jest lokować oszczędzone pieniądze na przyszłość w nieruchomościach czynszowych. W obecnej sytuacji, yield, czyli zysk roczny, nie powinien być niższy jak 6% kosztów zakupu i tylko takie nieruchomosci należy brać pod uwagę które taki lub wyższy yield będą mogły długookresowo zapewnić.