Podsumowanie 2014 roku na toruńskim rynku mieszkaniowym

Jak podaje portal Money, w ciągu ostatniego roku ceny ofertowe na rynku mieszkaniowym w Toruniu spadły średnio z 4.404 zł do 4.229 zł za metr kwadratowy a więc o 3,97%. Biorąc pod uwagę roczną inflację około 0%, można wyjść z założenia że nieruchomości są ostatnio kiepską lokatą kapitału.

Ceny m2 mieszkania w Toruniu w 2014 r. wg Money.pl

W moim odczuciu, wcale tak być nie musi. Średnia cena ofertowa spada moim zdaniem ze względu na zmianę miksu nieruchomościowego, będącego na rynku. Od szczytu cen w 2007-2008 r. rynek miał okazję się oczyścić i zmienić.

Efektem tych zmian są coraz większe różnice w cenach metra kwadratowego. Obok nowych inwestycji deweloperskich, w których ceny potrafią dochodzić do 7 tys zł brutto od metra kwadratowego, mamy też na rynku coraz więcej mieszkań w opłakanym stanie technicznym.

Z racji rosnących kosztów użytkowania i wysokich kosztów remontów, których klienci są coraz bardziej świadomi, ceny najmniej atrakcyjnych lokali zaczynają się już od 2 tys zł / m2. Jeszcze kilka lat temu cena mieszkania w średnim standardzie do odświeżenia poniżej 4000 zł była już atrakcyjna, teraz takich ofert jest już wiele.

Rok w rok bez względu na wskaźnik inflacji, rosną koszty w kategorii "eksploatacja mieszkania" typu ogrzewanie, koszty administracji, wywóz śmieci, zimna woda, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody.  Rosną też podatki od nieruchomości, serwowane przez Urząd Miasta Torunia. Nie jest to tendencja odosobniona. Podobnie dzieje się w innych miastach w Polsce.

Ciągły wzrost tych kosztów hamuje chęć mieszkańców Torunia do nabywania lokali o wysokich kosztach eksploatacyjnych, bo wysokie koszty z czasem stają się jeszcze wyższe.

Dodatkowo w ostatnich latach poziom bezrobocia w Toruniu, mimo że niski na tle średniej z województwa, wykazał tendencję wzrostową. Poziom płac także pozostaje na poziomie wyraźnie poniżej średniej krajowej, bez tendencji do wzrostu. Obecnie jest to ok. 5% poniżej średniej pensji w kraju.

W 2015 r. można spodziewać się kontynuacji zarysowanych głównych trendów, tzn.

• utrzymywania się wysokich cen w nowych inwestycjach deweloperskich, uruchamianych w miarę jak pojawi się dość chętnych z odpowiednio grubym portfelem lub zdolnością kredytową
• dalsze tworzenie się segmentu tanich mieszkań do remontu, w niedoinwestowanych budynkach, o dodatkowo wysokich kosztach eksploatacji
• wahania średniej ceny metra od kilku % na plus do kilku na minus, zależnie od jakości miksu aktualnie oferowanych do sprzedaży nieruchomości

Mogą też uwydatnić się tendencje kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych, pod wynajem. Spadki stóp procentowych WIBOR (do ok. 2%) powodują, że osoby mające znaczne nadwyżki kapitału lub zdolność kredytową, znajdują się w zachęcającej sytuacji. Jeśli tylko godzą się z fatygą związaną z wynajmem, mogą zamiast 2-3% na lokacie, uzyskiwać z wynajmu 5-6% rocznie a do tego mieć szansę na więcej, jeśli w długim terminie dojdzie do wzrostu cen nieruchomości, np. wskutek pojawienia się wyraźnej inflacji.

Aktualizacja listy agencji nieruchomości w Toruniu 

Poprzednia lista agencji nieruchomości z Torunia jest już stara, czas na jej uaktualnienie. Jako że jest sporo zmian w trakcie roku to by dodawanie i odejmowanie agencji było bardziej płynne, lista od teraz jest podawana jako stała podstrona a nie post. W razie zmiany, np. podanej przez Czytelnika w komentarzu, od razu mogę wprowadzić ją do listy.

W porównaniu do sytuacji sprzed roku, kilka biur zniknęło i kilka się pojawiło, jest też parę zmian adresów. Część firm przenosi się na Starówkę a część ją opuszcza. Nową listę możecie obejrzeć tutaj.

W Nowym Roku wszystkim Czytelnikom bloga życzę samych korzystnych transakcji na rynku nieruchomości :)

Inwestycje w nieruchomości przy blisko zerowej inflacji

Jak niedawno podał GUS, inflacja konsumencka za wrzesień 2014 r. względem sierpnia 2013, wyniosła 0,0% a więc ceny średnio nie zmieniły się. Rada Polityki Pieniężnej, obserwując zmiany cen jak i inne trendy związane z rynkiem pracy, czy wzrostem gospodarczym, zdecydowała się na obniżkę głównej stopy % do zaledwie 2%.

Lokaty bankowe a wynajem

Rynkiem nieruchomości są zainteresowane osoby inwestujące i oszczędzające. W średnim okresie spadek oprocentowania lokat, jaki zapewne nastąpi, może przyczynić się do wzrostu zainteresowania nieruchomościami pod wynajem. Osoby posiadające oszczędności, mogą za odłożone w banku pieniądze, kupić lokal i wynajmować za 5-6% rocznie, zamiast zadowalać się 3% (a często mniej) na lokacie bankowej. 

W ofertach promocyjnych można ulokować pieniądze nawet na 5% w skali roku, lecz często są to depozyty na kilka miesięcy i ograniczeniem kwoty do około 10.000 zł. Mając kwoty powyżej 100 - 200 tys. zł, trudno jest je ulokować z takim oprocentowaniem.

Jedni klepią biedę a inni świetnie sobie radzą i co miesiąc na koncie zostają pieniądze. Tak było i będzie. Mając kilkaset tysięcy w banku, można poczuć potrzebę by zdywersyfikować oszczędności i po prostu wymienić część na nieruchomość pod wynajem.

W warunkach zerowej inflacji, wynajem może bowiem znacząco przebić lokaty bankowe pod względem stopy zwrotu. 

Trochę realizmu

Warto jednak pamiętać, że to nie jest takie proste jak lokata w banku a zatrudnienie firmy, która przejmie na siebie całe obowiązki związane z wynajmem, może nas sporo kosztować. Dodatkowo za każdą usługę remontową w lokalu dostaniemy kolejną fakturę. Wskutek tego, rentowność po odjęciu kosztów może spaść do wspomnianej nisko oprocentowanej lokaty.

Dlatego moim zdaniem, jeśli nie planujemy kupować całej kamienicy, tylko np. kawalerkę, lepiej przygotować się do tego, że wynajmem będziemy zarządzali sami.

Pomimo istnienia wielu poradników w sieci, z którymi na początku warto się zapoznać, nic nie zastąpi własnych doświadczeń. 

Zakup mieszkania i jego wynajem może się okazać optymalną inwestycją dla majsterkowicza, który wykonując znaczną część okresowych prac remontowych samodzielnie, będzie mógł w pełni korzystać z odstępnego z najmu i w ten sposób pośrednio pobierać 'zapłatę' za swoje usługi.

Zakup na kredyt?

Z ostatnich doniesień bloggerów finansowych jak i własnych obserwacji wnioskuję, że pomimo niskiego oprocentowania na rynku międzybankowym, wcale nie mamy boomu na kredyty hipoteczne. Banki bardzo zaostrzyły warunku ich udzielania a do tego niski WIBOR zachęca banki do stopniowego podnoszenia marży kredytowej. 

Trwają też kampanie reklamowe kredytów gotówkowych, na których instytucje finansowe zarabiają znacznie więcej niż na hipotecznych.

Obecna sytuacja jest więc korzystna dla tych, którzy brali kredyty mieszkaniowe przy wysokim WIBORze i niskiej marży a niebezpieczna dla nowych kredytobiorców. Kiedy za kilka lat wzrośnie WIBOR, będą oni mieli i wzrost WIBORu i wyższą marżę od pozostałych.

Dlatego proponuję ostrożnie podchodzić do zakupu inwestycyjnego na kredyt. Sprawdźmy, jakie oprocentowanie zaoferuje nam bank i jakiego wkładu własnego oczekuje. Jeśli oprocentowanie nie będzie atrakcyjne, zwiększmy wkład własny lub zrezygnujmy z inwestycji. Lepiej sobie odpuścić na jakiś czas, niż ponosić wyższe ryzyko niż jesteśmy psychicznie skłonni zaakceptować bez odczuwania stresu.

Toruńskie Targi Nieruchomości 2013 - wrażenia (część III ostatnia)

Niniejszy wpis to kontynuacja raportu z wizyty na Toruńskich Targach Nieruchomości 2013, które odbyły się w miniony weekend 28-29 września. Część I raportu znajduje się tutaj a część II tutaj.

Po ostatnim wpisie zdecydowałem się na zmianę wizualną bloga. Obecna wersja jest kolorystycznie jaśniejsza i mam nadzieję że przez to przyjemniejszy w odbiorze :) . Począwszy od tego wpisu, w przypadku umieszczenia więcej niż 2 zdjęć, będą one dodatkowo zmniejszane, tak by wzbogacenie zdjęciami nie opóźniało Czytelnikowi ładowania strony.

Wracając do tematu nieruchomości, poniżej kontynuacja targowych wrażeń:

Nowe mieszkania w Toruniu

ZGM (Zakład Gospodarki Mieszkaniowej)

ZGM to podmiot zajmujący się gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi należącymi do m.in. Urzędu Miasta Torunia. Na targach ZGM promował głównie tzw. Osiedle JAR. Jak można było zobaczyć na makiecie, działek do rozdysponowania pod budownictwo wielorodzinne  jest jeszcze sporo. Oprócz tego jest wiele działek pod domki jednorodzinne w północnej części osiedla (bliżej wsi Łysomice), z trzech stron otoczonej lasem.

Sprzedaż terenów pod domki jednorodzinne odbędzie się najwcześniej w roku 2015. Lokalizacja jest bardzo urokliwa. Jedyne co zastanawia, to przebiegająca przez północną część osiedla linia wysokiego napięcia 110 tys. Volt, W gniazdkach mamy 230V a więc ta linia ma prawie 500 razy więcej(!). 

Tak wysokie napięcie może wydzielać promieniowanie, które trudno powiedzieć jak wpływa na człowieka jeśli jest odbierane latami. Dlatego niektórzy myślą o zakopaniu części tej linii przebiegającej przez osiedle w ziemi, lecz nie wiadomo czy coś z tego wyjdzie (jest to kosztowna operacja).

Oprócz kwestii 'Osiedla JAR', co jakiś czas Urząd Miasta sprzedaje wolne lokale. Obecnie można kupić dwa mieszkania na Starówce o metrażu ok. 90 m2 każde. Mieszkań małych do 40 m2 w tej chwili nie ma w ofercie. Kontakt do ZGM tutaj.

Dompol - Rezydencja Daglezja

Deweloper posiada w sprzedaży budynek przy ul Chełmińskiej 169. Inwestycja jest już na zaawansowanym etapie i mieszkania można będzie odbierać w styczniu 2014. 

Lokale były oferowane w metrażach 35-90 m2 a obecnie najmniejsze wolne mieszkania mają po 42,2 m2 za 2 pokoje z aneksem kuchennym. Cena nie jest niska bo w okolicy 4900 zł / m2. Do wyboru są rozkłady od ulicy Chełmińskiej i od podwórza.

Harmonogram wpłat zakłada pierwszy przelew na 10% ceny i 3 kolejne po 30%. Ze względu na bliski termin zakończenia inwestycji, wpłaty powinny być mniej więcej w odstępach miesięcznych.

Renova - Osiedle Stary Toruń

Spółka buduje osiedle domków jednorodzinnych położone ok 4 km w stronę Bydgoszczy (za Castoramą). Cena to ok. 3500 zł brutto od metra, przy metrażach 109-120 m2 (385 tys. zł za metraż 109 m2). Zabudowa  jest w formie segmentowej.

Działki środkowe mają po ok. 200-210 m2 a skrajne po ok. 320 m2.

Calor 

Spółka sprzedaje lokale na osiedlu Rezydencja Winnica. W ofercie były mieszkania o powierzchni od 36 m2, obecnie najmniejsze mają po 39 m2. Wystawa mieszkań jest zachodnia, bez widoku na Wisłę. 

Parter w cenie 4800 zł brutto/m2, I piętro 4850 zł a II piętro 4900 zł. Na II piętro jest rezerwacja. Odbiór w marcu 2014 r. Parter posiada taras wytyczony na płaskiej części skarpy okalającej budynek. Jest to niski parter lecz ponoć nie wygląda źle ze względu na tą skarpę.

Czynsz wyniesie  6-7 zł od m2. Pytałem, czy planowana jest stróżówka, tak jak na osiedlu Winnica Marbudu. Stróżówka nie jest planowana przez dewelopera. Teren będzie ogrodzony a na parterze będą rolety zewnętrzne. W mieszkaniach powyżej, są wykonane skrzynki do montażu rolet we własnym zakresie lub za dopłatą.

Urbański

W ofercie mieszkaniowej tego dewelopera, metr kwadratowy był drogi odkąd pamiętam. Standard budynków był wysoki a czy relacja ceny do jakości była korzystna? To pytanie do byłych klientów. 

Obecnie Urbański posiada w ofercie:

1) budynek Szosa Chełmińska 234 (Osiedle Wrzosy, bliżej ul. Polnej) 

- najmniejsze mieszkanie ok. 40 m2 za 192 tys. zł co daje 4800 zł/m2

2) budynek  Małachowskiego 11 (Chełmińskie Przedmieście)

- 34,8 m2 w podwyższonym standardzie w cenie 205,3 tys. zł (5,9 tys zł/m2 (!)

- okna 3-szybowe, ogrzewanie podłogowe, 

- na parterze - taras 9,4 m2 wykładany deską kompozytową

Urbański ul Małachowskiego 11

Urbański Szosa Chełmińska 234

Należy dodać, że oba mieszkania znajdują się w ukończonych inwestycjach i są gotowe do odbioru.

Willa Developer - Piernikowe Osiedle

Inwestycja zlokalizowana przez dewelopera bardziej znanego z realizacji osiedli w miejscowościach podwarszawskich. Do Torunia wchodzi ze sporym osiedlem budowanym na Jakubskim Przedmieściu, położonym między zakładami cukierniczymi Kopernik a TZMO. 

Willa Deweloper - Piernikowe Osiedle

Obszar pod osiedle zwolniono wyburzając zabudowania dawnego zespołu chłodni. 

Parametry poniżej:

- cena 4968 zł brutto / m2

- oddanie pierwszych bloków - początek 2015 r.

- metraże od 36,36 m2

Grabowscy

Deweloper ten, podobnie jak Budlex i Marbud, zrealizował w Toruniu sporo inwestycji i wyrobił pewną markę. Dlatego trudno coś kupić w atrakcyjnej cenie. Moją uwagę zwróciła planowana inwestycja przy ul. Bydgoskiej 56.

Bydgoska 56

Bydgoska 56

Jest to teren, gdzie znajduje się rudera parterowej kamienicy do wyburzenia, stojąca pomiędzy dwiema wyższymi kamienicami (zdjęcia poniżej). Grabowscy zamierzają wyburzyć ten budynek i postawić 2 obiekty, 6-pietrowy od ulicy Bydgoskiej i 3-pietrowy w podwórzu.

Bydgoska 56

Bydgoska 56

 Trudno mi powiedzieć, czy obiekt będzie estetyczny jako że parter i I piętro jako elewację będzie miał odtworzony styl wyburzonej kamienicy (j.w.) a powyżej nadbudowa będzie w stylu współczesnym z przeszklonymi (?)  balkonami. Wizualizacja zapewne wkrótce pojawi się na stronie Grabowskich.

Inne dane:

- najmniejsze mieszkania 2-pokjowe z aneksem kuchennym, 37,1 i 38,61 m2 w cenie 5300-5350 zł / m2 brutto

- od ul. Bydgoskiej ładny widok na zieleń Parku Bydgoskiego

- ul. Bydgoska jest dość hałaśliwa ze względu na brukowanie i przejeżdżajace tramwaje (drgania)

- komórka lokatorska na każdym piętrze (2,5 m2)

- duży balkon 8,89-9,11 m2

- rozpoczęcie budowy w XI 2013

To tyle odnośnie Toruńskich Targów Nieruchomości 2013. Kolejne ciekawe wydarzenie tego typu to planowane na 29-30 marca 2014, targi Od Działki Po Dom 2014, na które już teraz wszystkich Czytelników zapraszam :).

Toruńskie Targi Nieruchomości 2013 - wrażenia (część II)

Kontynuacja raportu z wizyty na Toruńskich Targach Nieruchomości 2013, które odbyły się w dniach 28-29 września 2013 (część I raportu tutaj).

Toruńskie Targi Nieruchomości 2013 - ulotka

Nowe mieszkania w Toruniu 

Kontynuuję opis deweloperów obecnych na targach a mających w ofercie małe mieszkania 30-40 m2, najlepiej w atrakcyjnych cenach, w kolejności oglądania ich stoisk (na zdjęciu zestawienie wszystkich uczestników targów). Zdarzyła się też oferta niewielkich domów jednorodzinnych w dobrej cenie.

Lista wystawców Toruńskich Targów Nieruchomości 2013

Marbud

1) Osiedle Sztuk Pięknych

- na parterze w budynkach od strony Fałata (budynki 'Tilia') - niski parter blisko ulicy i płotu, mieszkania w cenie 4968 zł brutto /m2,

- w nowo budowanych blokach na tym samym osiedlu ale bliżej ul. Reja (budynki 'Sorbus') - 2-pokojowe z aneksem kuchennym na 3-4 piętrze, w cenie 5238 zł / m2 brutto z balkonem ok. 3m, odbiory mieszkań  X 2014 i VI 2015 (2 budynki).

MSM (Młodzieżowa Spółdzielnia Mieszkaniowa)

Największa toruńska spółdzielnia, obecna jest chyba na każdej edycji targów i nie raz miała w ofercie mieszkania w ciekawej cenie a lokalizacje - bardzo różne.

Obecnie prowadzone są zapisy (rezerwacje) na mieszkania przy ul. Watzenrodego (tzw. Osiedle JAR). Niebawem zacznie się budowa pierwszych bloków, z których pierwszy wg planu będzie oddany do użytku około lutego - marca 2015. Informacje kontaktowe do spółdzielni - tutaj.

Cechy osiedla:

- cena metra jeszcze nieznana (trwa wybór firmy wykonawczej) ale wg planu będzie to 4500-5000 zł brutto,

- budowniczym być może będzie Bud-Tech, który po sąsiedzku stawia własne osiedle a co za tym idzie, będzie mógł złożyć korzystniejszą od innych ofertę cenową,

- budynki dwupiętrowe z windą - co niestety podraża metr kwadratowy (tylko 2 piętra) i koszty eksploatacji mieszkania,

- lokale będą częściowo wykończone (mozaika na podłogach w pokojach, sanitariaty, w łazience i wc, drzwi wewnętrzne, co jest wartością dodaną w porównaniu do dominującego na rynku tzw. stanu deweloperskiego,

- komórka lokatorska do każdego mieszkania,

- dostępne najmniejsze rozkłady 31, 34,5 i 42 m2, z czego 31 m2 jest kawalerką z aneksem kuchennym z możliwością wydzielenia oddzielnego pokoju z miejscem na łóżko (trochę moim zdaniem za ciasno). W wersji 34,5 m2 można swobodniej wydzielić oddzielny pokój sypialniany.

MSM to stabilny i 'gotówkowy' inwestor, dość elastyczny w zakresie płatności transz za mieszkanie. Umowa deweloperska jest wiarygodna i jak wynika z mojego doświadczenia, żadnych niekorzystnych zapisów nie powinna zawierać. Jako spółdzielnia, nie buduje dla bezpośredniego zysku a cena metra wynika z kosztu kupna gruntu, zrobienia projektu i wynajęcie firmy budowlanej. 

Także w przypadku wykrycia wad przy odbiorze mieszkania, pracownik spółdzielni spokojnie domaga się ich naprawienia od dewelopera jako że nie ma konfliktu interesów. Jeśli natomiast kupujemy od dewelopera-firmy budowlanej, mogą chcieć się wymigać od naprawiania jako że koszty pójdą z ich własnej kieszeni. Nie będziemy mieli sojusznika w postaci inspektora budowlanego spółdzielni (o to trzeba wówczas zadbać samodzielnie).

Z drugiej strony, nie budując dla zysku, spółdzielnia może słabiej kontrolować koszty - przepłacać za grunt lub za firmę budowlaną oraz tworzyć projekt, który jest dość drogi w wykonaniu a niektóre koszty i elementy w projekcie po odrzuceniu, zmniejszyłyby cenę metra. 

Czynsz w spółdzielni za nowe mieszkanie jest też wyższy jak za nowe mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej jako że MSM ustala w czynszu tą samą stawkę np. na remonty dla wszystkich (starych i nowych) budynków. Z zebranych pieniędzy remontowane są bloki zaczynając od najstarszych a więc jako mieszkaniec nowego bloku, dopiero za np. 15 lat, kiedy zostanie przeprowadzony remont, zaczniemy korzystać ze wspólnej puli środków remontowych. 

Dlatego moim zdaniem mieszkania od spółdzielni należy kupować jeśli jest dyskonto od ceny w porównaniu do dewelopera komercyjnego. Dla przykładu, jeśli deweloper sprzedaje po 5000 zł od metra takie same mieszkanie, to za lokal w spółdzielni dałbym 4500 zł od metra.

Viba Engineering

Spółka z siedzibą w Bydgoszczy, istnieje od 2007 r. i zajmuje się  budownictwem, głównie przemysłowym. Teraz wchodzi w budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W ofercie jest 17 działek budowlanych po ok. 1000 m2 położonych w Osieku, gdzie jest planowane osiedle domków.

Cena za m2 jest dość atrakcyjna, razem z działką jest to 2700 zł/m2 w stanie deweloperskim. Dostępne metraże są od ok. 100 m2 powierzchni użytkowej do 154 m2.

Sun House Biuro Nieruchomości

Sun House logo

Jest to dość nowa na toruńskim rynku agencja nieruchomości. Obsługa sprawia dobre wrażenie. Jako że byłem zainteresowany rynkiem pierwotnym, dość przypadkiem dowiedziałem się że Sunhouse planuje również realizację deweloperską.

Projekt dotyczy kameralnego bloku na Bydgoskim Przedmieściu na 12 mieszkań po średnio ok. 45 m2. Budynek powinien mieć windę i podwyższony standard budynku. Inwestycja jest na wstępnym etapie planowania więc trudno rozmawiać o szczegółach, w tym o cenie.

Budlex

Tego jednego z największych i najbardziej rozpoznawalnych deweloperów nie trzeba przedstawiać. Jest też niestety jednym z droższych. Widać to po cenach mieszkań o jakie pytałem.

Rozkłady z metrażem do 40 m2 znajdziemy na osiedlu przy ul. Brzoskwiniowej (najdalej na północ wysunięta część osiedla Wrzosy) i przy Szosie Lubickiej (Osiedle Winnica na Jakubskim Przedmieściu). Mieszkania przy metrażach ok. 40 m2 są w cenach ok. 5000 zł brutto od metra.

Lem Bud

Sporo czasu spędziłem na stoisku tej firmy a to dlatego że mają ofertę ciekawą cenowo, obsługa była miła i można było dostać szczegółowe odpowiedzi. Oferta firmy koncentruje się na lewobrzeżnej części Torunia, gdzie deweloper posiada bank ziemi. W ofercie są 2 lokalizacje:

Lem Bud Magiczny Zakątek

Lem Bud ul. Okólna 130

1) Osiedle Magiczny Zakątek w rejonie ul. Szuwarów (Osiedle Stawki). Najmniejszy dostępny metraż to 45 m2 w cenie 4000 zł brutto od metra. Metraże 31-36 m2 zostały wyprzedane.

2) ul. Okólna 130 - budynek planowany, 42 mieszkania, można składać rezerwacje. 

- najmniejsze mieszkania mają 37-39 m2 w cenie 4100-4200 zł brutto od metra (4100 za II piętro, mogą być delikatne skosy na wysokości powyżej 2m)

- w sąsiedztwie budynki wielorodzinne i jednorodzinne

- 2-pietrowy z garażem podziemnym, bez windy

- komórka lokatorska 4-5 m2

- własne zbiorcze ogrzewanie gazowe - piec gazowy w piwnicy, system działa podobnie jak opisałem w poprzednim poście przy ofercie Apro Investment.

- dość kameralna inwestycja - tylko 1 budynek z 42 mieszkaniami, będzie ogrodzony

- blisko kościół i przychodnia na Rudaku

- oddanie w IV kwartale 2014, rozpoczęcie budowy pod koniec 2013 r.

- system wpłat do negocjacji

Jak sam przyznaje pracownik Lem Budu, ich realizacje charakteryzują się ograniczaniem kosztów tak aby można było sprzedawać w cenach poniżej 5 tys zł. Wizualnie projekty prezentują się ładnie. Widziałem też jak budowali blok na ul. Krasińskiego dla Polski Puch i Pierze ok. 2011 roku i szło im całkiem nieźle.

Budują w technologii Silka, która zapewnia lepszą dźwiękochłonność niż pustaki Porotherm. W ściankach między mieszkaniami, tworzą podwójną ścianę a w środek wkładają wełnę mineralną, co powinno zmniejszać odgłosy jakie się zdarzają w realizacjach z Porothermu.

Czynsze w nowych budynkach Lem Budu wynoszą ok. 6-7 zł /m3 a wiec przyzwoicie. 

Pracownik przyznał, że w podobnym rejonie Torunia (Stawki) można liczyć na dalsze realizacje w latach 2015-2016 które są obecnie w planowaniu. O ile ceny robocizny i materiałów się znacząco nie zmienią, można liczyć na zbliżone ceny mieszkań.

Do opisania pozostało jeszcze kilka firm i o nich w trzeciej, ostatniej części raportu z Toruńskich Targów Nieruchomości 2013 już jutro. Zapraszam do komentowania :)

Toruńskie Targi Nieruchomości 2013 - wrażenia odwiedzajacego (część I)

Dzisiaj miałem okazję uczestniczyć w targach odbywających się w Centrum Targowym przy ul. Bydgoskiej 3, które potrwają też jutro od 10:00 do godziny 17:00. W poprzednim poście zapowiadającym targi, założyłem że pojawić się może więcej firm niż planowano, lecz tak się nie stało. 

CT Park w Toruniu, źródło: targitorunskie.pl

Na początku wydało mi się to minusem. W miarę zwiedzania zauważyłem, że szukając mieszkania, warto podejść i zapytać o ofertę na prawie każdym stoisku, podczas gdy na targach Od Działki po Dom, omijałem stoiska typowo budowlane, których było sporo. W sumie zdobyłem więc informacje jakich szukałem a jednocześnie nie byłem rozpraszany.

Także pod względem wystawności, targi były znacznie skromniejsze. Jak sądzę, firmy okroiły budżet na różnego rodzaju gablotki z makietami, baloniki, cukiereczki, kubeczki firmowe i inne tego typu elementy nie będące tym po co zainteresowany przychodzi, czyli informacje.

Nowe mieszkania w Toruniu

Przejdźmy do oferty targowej. Nastawiłem się na pytanie o mniejsze mieszkania, 1-2 pokojowe (z aneksem kuchennym) o powierzchni 30-40 m2. Informacji zdobyłem sporo: o poziomach cenowych w różnych realizacjach, standardach wykończenia, systemach wpłat, itp. 

Poniżej przedstawiam uzyskane informacje i mam nadzieję, że będą one Czytelnikom pomocne. Opisuję w porządku tak jak kolejno rozmawiałem z przedstawicielami firm (a zajęło mi to 2,5 godziny), byście mogli wczuć się że jesteście na targach :). Jeśli interesują Was dodatkowe informacje i zdjęcia, proponuję kliknąć w dodane linki by przejść na stronę danej firmy. 

Informacje nie są kompletne i są uzyskane ustnie lub z ulotek. Mogą się różnic od tych na stronach deweloperów jako że strony bywają rzadko aktualizowane lub deweloper woli niektóre rzeczy przekazać osobiście. Dlatego mam nadzieję, że Wam trochę pomogę i może oszczędzę kilka godzin na poszukiwaniach :)

Apro Investment

Rozmawiałem z panią koordynator d/s inwestycji. Apro posiada w ofercie dwie inwestycje mieszkaniowe w Toruniu: 

1) Osiedle 4 Sfery przy skrzyżowaniu Szosy Lubickiej z ul. Winnica (Jakubskie Przedmieście). Ceny bardzo wysokie jak na Toruń - od 5800 do 7500 zł brutto za m2. Standard podobno też wysoki. Więcej pytań nt tego osiedla nie zadawałem ;)

2) Osiedle Zielone 2 przy ul Szuwarów (Stawki). Ceny ok. 4090-4140 zł brutto za m2. W ofercie dostępne mieszkania o powierzchni od 41 m2 - 2 pokoje + aneks kuchenny (rozkład jak na zdjęciu). Cena mieszkania to 168,7 tys zł na parterze do 170,7 tys brutto na piętrach I-II.

2 pokoje z aneksem, 41 m2, Apro Investment

Cechy tej inwestycji to m.in.:

- rolety zewnętrzne na parterze w cenie mieszkania

- 48 mieszkań w budynku

- własne ogrzewanie gazowe - piec gazowy będący własnością przyszłej Wspólnoty Mieszkaniowej. Rozliczanie ogrzewania w systemie podobnym jak z ogrzewaniem centralnym sieciowym a więc comiesięczne zaliczki na gaz a okresowo rozliczenie zużycia wg pomierników ciepła i zużycia w częściach wspólnych wg udziału danego mieszkania w części wspólnej.

- czynsz za mieszkanie 40 m2 razem z zaliczkami na ogrzewanie, powinien wynieść ok. 270 zł.

TTBS (Toruńskie Towarzystwo Budownictwa Spółdzielczego)

TTBS oferuje mieszkania pod wynajem przy ul. Watzenrodego i Hubego (na Osiedlu JAR). Oferta jest z przedpłatą 30% ceny mieszkania wg stawki od 4200 zł brutto za m2. Najmniejsze mieszkania mają ok. 40 m2 co oznacza cenę całości ok. 168 tys zł i przedpłatę ok. 50,4 tys zł. 

Do tego należy dodać płaconą przed wprowadzeniem kaucję 12-krotności planowanego czynszu. Planowany czynsz to natomiast 14 zł/m2 uwzględniając koszty związane z kredytowaniem pozostałej części wkładu (70%) oraz koszty zarządzania nieruchomością. Koszty te nie uwzględniają mediów jak ogrzewanie, woda, itp. Z mediami, koszt w przeliczeniu na metr może sięgnąć. ok. 17 zł/m2 co przy mieszkaniu 40 m2 daje ok. 680 zł lub więcej (!). 

Po 5 latach można wykupić mieszkanie ale po cenie rynkowej a nie wg ceny z dnia zawierania umowy z TTBS. Do tego TTBS sam wybierze rzeczoznawcę, który wyceni mieszkanie. Te same mieszkanie rzeczoznawcy potrafią różnie wycenić, zależnie od tego jaki jest cel wyceny i dla kogo. Dlatego moim zdaniem jest tu spora przestrzeń do dowolności, także na niekorzyść mieszkańców. 

Jest też dla mnie w tym element niezrozumiały. Skoro wpłacam jeszcze przed zamieszkaniem, jakieś  32% ceny mieszkania (razem z 12-mies. kaucją) a kredyt zaciągnięty przez TTBS na resztę spłacam cały czas przez 5 lat, to dlaczego później nie mogę spłacić wg ceny z dnia podpisania umowy? Czy TTBS chce dodatkowo na najemcy zarobić?

Sytuacja każdego jest inna i dla części może to być atrakcyjna oferta. Będzie tak np. jeśli nie mamy zdolności kredytowej a uzbieraliśmy z 60 tys. np. z pracy zagranicą lub mamy ze sprzedaży innej nieruchomości. Wtedy będzie taniej najmować od TTBS niż najmować prywatnie, bo odstępne będzie wyższe.

Jeśli jednak mamy zdolność kredytową, wpłacanie w sumie ok. 60 tys w gotówce i jeszcze płacenie 680 zł czynszu przy 40 m2 mieszkaniu (400 zł więcej niż przy normalnym kupnie nowego mieszkania) to nie wygląda jak dobry deal. 

Może lepiej dopłacić z 200 zł miesięcznie i zaciągając na pozostałą część kredyt być właścicielem mieszkania? Po 5 latach kredyt będzie już częściowo spłacony a nakłady poniesione na mieszkaniu będą nasze a nie TTBSu. Takie mieszkanie można przecież sprzedać jeśli się przeprowadzamy.

Do tego, jeśli po kilku latach zrezygnujemy z najmu takiego mieszkania, kaucja zostanie nam zwrócona bez jakiejkolwiek waloryzacji. Na logikę, skoro mamy opcję wykupić pozostałe 70% wg ceny rynkowej to dlaczego w razie rezygnacji, TTBS nie odda nam wpłaconych 30% wg wyceny rynkowej lub przynajmniej powiększone o inflację? 

Żeby tego było mało, przy rezygnacji, TTBS policzy amortyzację wykończenia mieszkania (kafelki, sanitariaty, podłogi itp.) czyli zapłacimy nawet jeśli mieszkanie zdamy dość zadbane bo przecież jakieś zużycie na pewno było.

Jako że wpis się niebezpiecznie wydłuża, spodziewajcie się opisu pozostałych firm w części II już jutro! Jak zwykle zapraszam do komentowania :)

Toruńskie Targi Nieruchomości 2013 już od 28 września!

Co roku na przełomie zimy i wiosny, Targi Toruńskie raczyły nas - mieszkańców Torunia i okolic - ofertą chyba najbardziej rozpoznawalnych deweloperów, agencji nieruchomości i banków. Do tego na targach bywali producenci materiałów budowlanych, wykończeniowych, oferty inwestycyjne samorządów i inne. 

W tym roku nie trzeba czekać do okolic marca by te oferty poznać. Za tydzień, w dniach 28-29 września, ruszają Toruńskie Targi Nieruchomości 2013!

Pomimo że nazwa targów inna, to wygląda na to że w 90% targi wrześniowe będą się pokrywały z tym, co zwykle było na targach Od Działki Po Dom. Różnica polega na mniejszej reprezentacji firm zajmujących się sprzedażą materiałów budowlanych i wykończeniowych. W końcu sezon budowlany pełną parą ruszy dopiero na wiosnę.

Jeszcze nie wiem, czy będę wśród zwiedzających, lecz jeśli tak się stanie to chętnie opiszę na blogu co zastałem na miejscu. 

Wśród firm, które wezmą udział, znajdą się:

- deweloperzy: 

Grabowscy - mieszkania 

Inter-Artic - mieszkania

Lem-Bud - mieszkania

Marbud - mieszkania

Młodzieżowa Spółdzielnia Mieszkaniowa - mieszkania

Orzechowa Aleja - domki w Rozgartach

Pudlex - materiały wykończenia wnętrz (tapety, oświetlenie)

Toruńskie TBS - mieszkania

Urbański - mieszkania

Viba Engineering - domy i działki

Willa Deweloper - mieszkania

- pozostałe firmy:

Allianz - ubezpieczenia nieruchomości

BGŻ - bank (kredyty hipoteczne)

ETC Systemy Energii Odnawialnej

Expobud - budowanie domó z prefabrykatów keramzytowych

KD Notus - posrednictwo finansowe (kredyty, ubezpieczenia)

Pudlex - wykończenie wnętrz

Sunhouse - biuro nieruchomości

Możliwe, że będą też inne firmy (więcej banków, pośredników finansowych, agencji nieruchomości, które zgłoszą się jako wystawcy w ostatniej chwili).

Targi zapraszają w godzinach 10:00-17:00. Moje wcześniejsze obserwacje sugerują, by być na miejscu możliwie wcześniej jako że po paru godzinach intensywnej obsługi, obsada stoisk się przerzedza i zaczyna brakować materiałów informacyjnych. 

Osoby decyzyjne i najwięcej wiedzące o ofercie, nie siedzą do końca i około 13-14:00 można zamiast odpowiedzi n pytanie, dostać wizytówkę z prośbą by dzwonić w poniedziałek lub stawić się do biura danej firmy.

Sytuacja na toruńskim rynku nieruchomości - aktualizacja

Obserwując rozwój rynku w Toruniu przez ostatnie około 8 lat, przyznaję że jest to obecnie rynek zdecydowanie bardziej dojrzały, tak pod względem obszerności jak i różnorodności oferty mieszkaniowej.

Proces dojrzewania nie następował jednak systematycznie, jak ktoś mógłby się spodziewać. Sam wyróżniłbym kilka okresów:

1. Okres spokojnego wzrostu cen na rynku z podobną ilością i jakością lokali na sprzedaż w podobnych cenach - lata 2002-2004.

2. Przyspieszenie wzrostu cen przy podaży mieszkań nie nadążającej za popytem - lata 2005-2007. W tym okresie prawie wszystkie lokalizacje rynku pierwotnego w Toruniu i okolicach rozchodziły się jak ciepłe bułeczki. Na rynku wtórnym w miarę ciekawe lokale były sprzedawane bardzo szybko, mniej ciekawe też znajdywały nabywców a dłużej pozostawały tylko plewy. Prawie nie było możliwości negocjacji cen ze sprzedającymi.

3. Okres niepewności u schyłku boomu - rok 2008. Ceny przestały rosnąć, ale sprzedający nie chcieli się z tym pogodzić. Prawdopodobnie około dwukrotnie zwiększyła się ilość lokali szukająca nowych nabywców. Zawierano niewiele transakcji, trwało oczekiwanie, w którą stronę pójdzie rynek.

4. Regeneracja i nowy punkt równowagi - rok 2009. Wreszcie sprzedający i kupujący doszli do konsensusu. Wygrali kupujący a ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły o 10-15% w porównaniu z rokiem 2007 ze średnio ok. 5 tys. zł do ok. 4200-4300 zł. Na rynku pierwotnym deweloperzy zaczęli wyraźniej dywersyfikować cenowo ofertę na lokale w centrum i na przedmieściach/na lewym brzegu Wisły. Ceny w centrum spadły o ok. 10% z 5500 zł brutto do ok. 4800-4900 zł brutto oraz poza centrum z ok. 4300-4500 zł brutto do ok. 3500-4000 brutto. 

Większość ze zniżek cen na rynku pierwotnym wynikała nie z obniżenia marż przez deweloperów a ze spadku kosztów budowy (materiałów i robocizny podwykonawców) wskutek schłodzenia koniunktury gospodarczej. Nastąpiło zacieśnienie polityki kredytowej banków. Za znaczną część popytu odpowiadał rządowy program "Rodzina na swoim".

5. Budowanie nowego trendu wzrostowego o wahaniach cen w granicach stopy inflacji - rok 2010+. Niektórzy deweloperzy podnieśli ceny lokali w centrum o kilka procent w reakcji na kurczącą się ofertę rynku pierwotnego (GM DOM, Budlex), na rynek zaczęli powracać mniejsi gracze, wchodzić nowi. Na rynku wtórnym oferta jest bardzo bogata/obszerna ilościowo jak i pod względem widełek cenowych, szczególnie jeśli chodzi o starsze lokale z lat 1960-1989. Za znaczną część popytu nadal odpowiada program "Rodzina na swoim".

Biorąc powyższe szacunki pod uwagę, sądzę, że teraz jest dobry czas na szukanie mieszkania. Ceny są nadal widocznie poniżej szczytów z 2007 czy 2008 roku a sprzedawcy nadal chętni na udzielanie rabatów dla zdecydowanych klientów (niestety nie dotyczy mieszkań od deweloperów o najlepszym usytuowaniu w budynku i małych metrażach). W przypadku mieszkań na rynku wtórnym w starszych blokach, można dostać nawet kilkanaście procent rabatu od ceny początkowo oferowanej.

Do tego należy dodać ustabilizowanie się sytuacji w bankach, które ponownie chętnie kredytują zakupy mieszkań oraz zdecydowały się na obniżenie marż i prowizji. Oferta bankowa nadal nie jest tak atrakcyjna jak w roku 2007-2008 ale jest jej bardzo bliska.

Za rok lub dwa prawdopodobnie ceny lokali zmienią się średnio tylko o kilka procent, więc jeśli w tej chwili na rynku nie widzimy nic w naszym guście, można spokojnie szukać i czekać a uzbierany wkład własny lokować na atrakcyjnych lokatach na ok. 5%, co prawdopodobnie będzie przewyższać zmianę cen mieszkań.

Ogłoszenie sprzedaży nowego mieszkania przy ul. Krasińskiego 36

OGŁOSZENIE ARCHIWALNE (NIEAKTUALNE)

Korzystając z okazji pragnę zamieścić własne ogłoszenie sprzedaży ekspektatywy na mieszkanie 3-pokojowe budowane przez Młodzieżową Spółdzielnię Mieszkaniową (MSM) w Toruniu. Na blogu w przyszłości nie planuję więcej tego typu działań. Zamieszczone informacje mają wyłącznie charakter informacyjny.

Oto planowany rozkład mieszkania:

Mieszkanie w nowej inwestycji MSM przy ul. Krasińskiego 36 we wschodniej części Bydgoskimego Przedmiescia. Nieruchomość położona dosłownie kwadrans pieszo od centrum toruńskiej Starówki, kilka minut za siedzibą banku BZ WBK. Blisko do szkół i popularnych sklepów (Polomarket, Biedronka, Żabka itp.). Jednocześnie idealne warunki mieszkaniowe charakterystyczne dla terenów poza centrum, tzn. w oddali od ulicy (skądinąd mało ruchliwej), w pobliżu rozległych obszarów zieleni (Park Bydgoski).

Lokalizacja szczegółowa mieszkania - na 4tym piętrze w 5-cio piętrowym bloku zapewnia prywatność, widok z okien góruje nad okolicznymi budynkami, co zapewnia właściwe nasłonecznienie. Wystawa jest południowo-wschodnia. Duży balkon/taras (11m2), estetycznie zabudowany w dolnej połowie, zachęci do kąpieli słonecznych i delektowania się dobrą pogodą bez wychodzenia z mieszkania. Winda od parkingu podziemnego po ostatnie piętro. Funkcjonalny rozkład mieszkania: oddzielna kuchnia, 2 średnie pokoje i 1 duży z wyjściem na taras. 

W cenie podstawowe wykończenie lokalu (mozaika parkietowa w pokojach, płytki  mrozoodporne na balkonie/tarasie, "biały montaż" w łazience i kuchni,  kuchenka elektryczna, drzwi wewnętrzne do wszystkich pomieszczeń. Możliwość zmiany rozkładu ścianek działowych w mieszkaniu do około końca czerwca jako że blok jest nadal w budowie. Możliwość rezygnacji z  w/w elementów wykończenia w całości lub w części. Wówczas Spółdzielnia po zakończeniu i rozliczeniu budowy, zwraca nawet kilkanaście tys. zł wg kosztorysu zaniechanych prac a pieniądze można wykorzystać na wykończenie wg własnego pomysłu. Planowany termin oddania mieszkania to 10 sierpnia 2011 r.

Cesja ekspektatywy odbywać się będzie u notariusza w Toruniu. Koszt całkowity cesji to ok. 700 zł i  jest ponoszony przez nabywcę.

Ogłoszenie bezpośrednie. Więcej szczegółów na spotkaniu albo podczas rozmowy telefonicznej. Nr tel. 663-969-192. Cena całkowita mieszkania 335 tys zł brutto (4885 zł / m2). Jest to jedna z najniższych stawek za mieszkania w centrum. Biorąc pod uwagę, że oferty deweloperów  są dość przebrane, najciekawsze mieszkania sprzedano albo ich ceny dochodzą do 5.300 brutto w stanie deweloperskim, to ta oferta bije na głowę konkurencję. Sam chętnie zatrzymałbym to mieszkanie dla siebie, ale do sprzedaży zmuszają mnie okoliczności losowe.

Jest możliwość dokupienia miejsca postojowego w garażu podziemnym w cenie 18 tys. zł brutto czyli bardzo tanio jak na nowe inwestycje w Toruniu (mam umowę na miejsce postojowe). 

Elewacja budynku jest planowana w kolorze jasnozielonym, natomiast balkony murowane mają być dodatkowo obłożone materiałem imitującym drewno mahoniowe. Jest możliwość za dopłatą zamontować okna dwukolorowe (dowolny kolor od wewnątrz, biały na zewnątrz).

Poniżej pozostałe zdjęcia dot. mieszkania i jego lokalizacji:

Czwarte piętro po prawej stronie wizualizacji

Blok oznaczony na zielono. Od góry (północy) ul. Mickiewicza a od dołu (południa) Krasińskiego.

Ulotka informacyjna MSM-u.

Mieszkanie nr 30.

Wyświetl większą mapę

Więcej informacji n.t. wykończenia:

"Budynek 6-cio kondygnacyjny z jedną klatką schodową. W klatce nowoczesna winda do poziomu piwnic i podziemnych miejsc postojowych - monitorowanych z możliwością podglądu w mieszkaniu.

Ściany zewnętrzne przewiduje się wykonać z pustaków ceramicznych typu Porotherm, ponadstandardowe ocieplenie budynku wpływające na zmniejszenie kosztów jego utrzymania. Okna PCV wyposażone w nawietrzniki higrosterowane w ramach okiennych.

Duże balkony i komórki lokatorskie zlokalizowane w części piwnicznej w cenie mieszkania. Na balkonach płytki antypoślizgowe mrozoodporne.

Docelowo budynek będzie ogrodzony, brama wjazdowa na pilota. Podgrzewane dojście do budynku, podesty klatek schodowych i zjazd do parkingu podziemnego.
Teren w pełni zagospodarowany zielenią. W nieruchomości plac zabaw, śmietnik, zewnętrzne oświetlenie terenu, miejsca postojowe, również dla niepełnosprawnych."


Źródło: Młodzieżowa Spółdzielnia Mieszkaniowa


Ogłoszenie bezpośrednie. Więcej szczegółów na spotkaniu albo podczas rozmowy telefonicznej. Nr tel. 663-969-192. 


Pytania można też podawać w komentarzach poniżej.


OGŁOSZENIE NIEAKTUALNE

Rynek nieruchomości w Toruniu przez pryzmat ilości ofert sprzedaży

Niecały rok temu sprawdziłem, ile ofert sprzedaży mieszkań w Toruniu jest zamieszczonych na największych polskich portalach. Powtórnej kontroli dokonałem dzisiaj a różnica jest przedstawiona w poniższej tabeli:

Najprostszy wniosek jest taki, że ilość ofert w ciągu 11 miesięcy wzrosła i to sporo (22%). Pytanie: jaka jest tego przyczyna? Czy więcej lokali czeka na nabywców, czy po prostu sprzedający i obsługujące ich agencje bardziej się reklamują?

Prawda może leżeć pośrodku. Na pewno w czasie, kiedy mieszkania się słabo sprzedają, rośnie rynek ofertowy, tak by przyspieszyć transakcję. Także w czasie boomu niektóre oferty rozchodziły się prawie po znajomych. Teraz znajomi mogą nie kupić i trzeba się ogłosić. Mniej osób jest zainteresowanych mieszkaniami po obecnych cenach i sprzedają się głównie oferty tzw. zmotywowanych sprzedawców albo realnie myślących, gotowych zejść z ceną.

Myślę, że rynek się na tyle ustabilizował, jest na tyle dużo chętnych do sprzedaży ale i do kupna (o ile spadną ceny) że możemy w najbliższych latach doświadczyć wieloletniego okresu utrzymania realnych stawek za metr na podobnym poziomie, czyli zmian o nie więcej jak inflacja która obecnie wynosi ok. 3% rocznie.

Jaki jest wniosek dla kupującego przy realizacji takiej prognozy? Nie warto się spieszyć z zakupem. Warto się targować i szukać lokum, które pod każdym względem nam odpowiada i w którym gotowi jesteśmy spędzić długie lata życia.

Jaka jest sugestia dla sprzedających? Nie opłaca się trzymać pustego mieszkania i pokrywania rachunków. Ceny nie będą już galopować. Należy zdecydować się na wynajem posiadanego lokum albo nieco zejść z ceny i intensywnie szukać nabywcy. W ten sposób najlepiej wykorzystamy nasze zasoby i ochronimy nasz majątek przed realnym spadkiem wartości oraz ujemnymi przepływami pieniężnymi.

Jeśli posiadamy mieszkania pod wynajem albo jesteśmy najemcami, nasze stawki odstępnego tak samo ulegną długotrwałej stabilizacji. Wzrost podaży mieszkań pod wynajem i niż demograficzny objawiający się mniejszą ilością studentów, skutecznie blokuje stawki przed wzrostami. Dochodzi nawet do korekt cen w przypadku ofert o najniższym i najwyższym standardzie.

Czy już kupować mieszkanie?

W te wakacje minęły dwa lata od momentu, kiedy rynek mieszkaniowy w Polsce osiągnął szczyt swoich cen, polityka kredytowa banków była najbardziej liberalna a marże i opłaty kredytowe najniższe kiedykolwiek.

Ceny mieszkań w Polsce spadły w tym czasie od kilku do kilkudziesięciu procent, zależnie od miasta i lokalizacji. Wydaje się, że rynkiem, gdzie spadki zauważono namocniej jest rynek stołeczny, jako że tam spekulacja, wzrost cen i oferta mieszkaniowa deweloperów była największa. W momencie załamania kredytowego i początków odwracania trendu cenowego, pojawiła się ogromna podaż, która zepchnęła stawki za m2 zdecydowanie niżej, zwłaszcza w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.

Obecnie jesteśmy już jak się wydaje po apogeum kryzysu finansowego na świecie a realna gospodarka najgorsze ma za sobą. Zjawiska kryzysowe dotarły do Polski w postaci spadku kursu polskiej waluty oraz w  wyhamowania polityki kredytowej banków, zwłaszcza w odniesieniu do kredytów hipotecznych.

Banki jednocześnie podniosły kalkulowane koszty ryzyka, co wpłynęło na znaczący wzrost marż. Druga przyczyna wyższych marż to wzrost oprocentowania pieniądza na rynku międzybankowym w porównaniu ze stawkami sprzed kryzysu. Oprócz wzrostu oprocentowania, pojawiło się zniechęcenie banków do pożyczania sobie pieniędzy i te, które posiadały nadwyżki, lokowały je w instrumenty Skarbu Państwa, jak np. obligacje.

Przyczyn zaostrzenia polityki kredytowej i spadku cen jest zdecydowanie więcej.

W tej chwili obserwujemy "odbicie od dna" w kwestii cen mieszkań, ilości i wielkości udzielanych kredytów hipotecznych. W znacznej części przyczyną ożywienia jest program "Rodzina na Swoim", w którym państwo dopłaca przez 8 lat połowę odsetkowych kosztów kredytu udzielonego w złotówkach.

Pytanie jak rozwinie się sytuacja w najbliższych latach. Czy jeśli możemy poczekać z zakupem mieszkania to powinniśmy czekać czy może teraz jest najlepszy moment na zakup? Aby odpowiedzieć na to pytanie, przytaczam fragmenty z raport Domu Inwestycyjnego BRE Banku nt. rynku deweloperskiego w Polsce z 29 września 2009. Pełną treść raportu można pobrać tutaj.

Okres wakacji nie przyniósł pogorszenia wyników przedsprzedaży
mieszkań i zaostrzenia się konkurencji między deweloperami, co
zakładaliśmy w prognozach w scenariuszu bazowym. Ceny ofertowe
mieszkań pozostały stabilne, deweloperzy nie zdecydowali się na
znacznie większe rabaty. Nawet na słabym rynku, oferta części
deweloperów będzie się powoli wyczerpywać, w związku z tym
rozpoczną oni kolejne projekty.

Ten fragment idealnie pasuje do rynku toruńskiego. Wyczerpuje się stopniowo oferta GM Dom i Budlexu, dlatego stopniowo rozpoczynają budować nowe obiekty. Ceny w stosunku do szczytu spadły o ok. 5-15%. Większy spadek odnotowano na projekcie Budlexu Winnica Toruńska ale wcześniej ceny były moim zdaniem wyjątkowo napompowane.

Z uwagi na ograniczenie spadków cen mieszkań

oraz spadek kosztów budowy, marże możliwe do wygenerowania na
nowych projektach mogą być atrakcyjne.

Oznacza to, że deweloperzy obliżyli ceny, ale jest to głównie skutkiem spadku cen budowy a w przyszłości także cen zakupu nowych gruntów. Marże pozostają nadal aktakcyjne i sytuacja marż wielu deweloperów jest dobra.

Podsumowując, w obecnej sytuacji nie powinno dochodzić do znaczących wahań cen mieszkań, tzn. żaden deweloper nie wyjdzie z ofertą wyjątkowo drogą na tle rynku, ani z wyjątkowo tanią, tak by wyjść z niską marżą. Projekty będą zaczynane dopiero, gdy będzie nimi wystarczające zainteresowanie ze strony klientów i przy poziomie cen odpowiadającym dla dewelopera.

Bazując na powyższym,  moim zdaniem ceny mieszkań średnio nie będą rosnąć rocznie więcej niż wynosi inflacja, czyli ok. 4%. Możliwe jest natomiast że nie wzrosną nawet o inflację i za rok będą sprzedawane za taką samą stawkę za metr. Z drugiej strony nie oczekuję nominalnego spadku cen mieszkań. To, co może natomiast spaść, to marże kredytowe banków, co może przyczynić się do obniżenia średniej raty hipotecznej za to samo mieszkanie.

Niewątpliwym plusem obecnej sytuacji jest to, że klienci spokojnie wybierają mieszkania, "wybrzydzają" w ofercie. Na rynku można znaleźć lokale o ciekawszym rozkładzie i lokalizacji, w cenie którą jeszcze rok temu można było uznać za nieosiągalną.

Oferta nowych mieszkań w Toruniu

Około tygodnia temu wpadło mi w ręce wydanie gazety Teraz Toruń a w niej zestawienie ofert toruńskich deweloperów mieszkaniowych. Poniżej zamieszczam najciekawsze informacje o ofertach mieszkań z tego artykułu.

GM Dom Grabowscy Mrozowscy

W ofercie są obecnie mieszkania z bloku, którego budowa się już prawie zakończyła. Ceny od 4.500 do 5.000 zl brutto za m2. Na wiosnę prawdopodobnie ruszy budowa kolejnego bloku. Projekt jest już gotowy i można rezerwować lokale.

Urbański

W budynku przy ul. Lotników 4 pozostało jeszcze kilka mieszkań. Ceny wahają się od 4.800 do 5.150 zł brutto. Ofertę wyróżnia ponadstandardowe docieplenie budynki, wyposażenie w okna 3-szybowe, wodne ogrzewanie podłogowe a na budynku kolektory słoneczne do podgrzewania wody. To ma przyczynić się do niższych kosztów utrzymania czyli niższego czynszu niż w inwestycjach innych deweloperów.

S.M. Rusałka

Jest jeszcze kilak mieszkań w bloku przy ul. Polnej 16. Ceny są na poziomie 4.555 zł brutto. Atutem inwestycji jest bliskość terenów zielonych.

Unikamp

Pozostało kilka mieszkań w inwestycjach przy ul. Strzałowej 11 i 11A (lewobrzeżna część Torunia). Cena m2 waha się między 3.960 a 4.200 zł za stan deweloperski. Wykończenie "pod klucz" oznacza dołożenie do ceny m2 ok. 300 zł.

Apro Investment

W sprzedaży jest kilka mieszkań na osiedlu "Zielone" w lewobrzeżnej części Torunia. Do dyspozycji mieszkańców oddany zostanie duży parking. Wyróżnia też bliskość terenów zielonych. Ceny od 3.900 zł za m2.

TTBS

Toruńskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego prowadzi obecnie sprzedaż mieszkań przy ul. Mohna 67D. Cena m2 wynosi 4.600-4.900 zł brutto. Wyróżnia ciekawa architektura i bliskość centrum.

Bud-Tech

W ofercie są mieszkania z inwestycji przy ul. Broniewskiego 15-21. Budowa się już rozpoczęła a zakończenie jest planowane na koniec 2010 roku. Ceny mieszkań to 4.400-4.850 zl brutto za m2. Wyróżnia bliskość do centrum.

Budlex

Obecnie trwa sprzedaż inwestycji prowadzonych w czterech lokalizacjach. Są to mieszkania w budynku C2 na "Osiedlu Nasze" przy ul. Olsztyńskiej za 4.139 zł brutto / m2, "Osiedle Winnica" przy ul. Szosa Lubicka gdzie jest budowany nowy obiekt. Sprzedawane są też lokale przy ul. Owsianej na Wrzosach po 4.900 zł brutto za m2 i po 4.400 za m2 przy ul. Waryńskiego przy Rondzie Pokoju Toruńskiego.

MSM

Młodzieżowa Spóldzielnia Mieszkaniowa nadal sprzedaje resztówki lokali z inwestycji przy ul. Św Józefa po 4.900 zl za m2. Oprócz tego przymierza się do budowy na ul. Krasińskiego, gdzie mają powstać trzy bloki z ok. 100 mieszkaniami. Niedługo ma również ruszyć rezerwacja na lokale planowane do budowy w bloku przy ul. Słowackiego. Jako że inwestycje te byly już kilka razy odkładane, ciężko podać realne terminy zakończenia tych inwestycji i oddania mieszkań.

P.S. W najbliższych dniach postaram się dodać do wpisu mapkę z umiesjcowieniem wszystkich powyższych inwestycji.