Targi Budownictwa i Mieszkaniowe: Od Działki po Dom 2010

Dzisiaj o godzinie 10:00 rozpoczęły się tegoroczne tagi, organizowane przez Targi Toruńskie w  Centrum Targowym "Park", na których można było spotkać się w jednym miejscu z wieloma deweloperami, przedstawicielami agencji nieruchomości, producentami i dystrybutorami materiałów budowlanych. Mnie jednak najbardziej interesowała oferta deweloperów, których na toruńskim rynku powoli przybywa.

Na targach kupiłem bilet jako pierwszy, byłem na miejscu jeszcze przed otwarciem. Zaraz po wejściu, odwiedziłem stoisko Marbudu, na którym można było co nieco dowiedzieć się o postępach budowy Osiedla Sztuk Pięknych. W tej chwili stan surowy sięga już stropu 3-ciej kondygnacji. Wiele mieszkań jest już ponoć sprzedanych, ale nadal oferta jest dość bogata. Ceny w największym budynku Quatro Tower, kształtują się w granicach 4800-5000 zł brutto, zależnie od kondygnacji (im wyżej, tym drożej) i powierzchni (im więcej, tym taniej). W położonych w głębi działki budynkach "Ulmus" C, D i E, jest sporo drożej, od 5000 do 5900 zł brutto. Termin oddania mieszkań w w/w obiektach jest planowany na listopad / grudzień 2010.

Na zdjęciu wizualizacja Osiedla Sztuk Pięknych, budynek Quatro Tower, źródło: http://www.sztukpieknych.pl/

 

Nieopodal znajdowało się także stoisko Grabowskich (GM Dom), jednego z głównych konkurentów Marbudu. W tej chwili jest w sprzedaży budynek E (od stycznia 2010), położony na Osiedlu Sobieskiego. Jest to obiekt 5-kondygnacyjny, z kilkudziesięciometrowymi tarasami na piątym piętrze. Mieszkania są sprzedawane w cenach ok. 4900-5300 zł brutto, im wyżej, tym drożej. Piąte piętro jest już jednak sprzedane.

Wizualizacja osiedla przy ul. Sobieskiego, źródło: http://gmdom.pl

W samym centrum hali targowej (chyba najdroższa lokalizacja), znajdowało się stoisko Budlexu. W tej chwili w sprzedaży jest głównie Osiedle Winnica, nowy blok powstający na miejscu budynków z  czerwonej cegły, jeszcze niedawno stojących przy Szosie Lubickiej i osłaniających pozostałe obiekty Osiedla. Na parterze mają powstać lokale użytkowe, natomiast powyżej - regularne mieszkania, ze sporymi balkonami od strony południowej. W ofercie są lokale już od 32 m2 i w cenach ok. 5000-5200 zł brutto za metr. Na stronie Budlexu jest podane, ze osoby, które dokonają rezerwacji mieszkań podczas targów i podpiszą umowę do końca kwietnia, mogą liczyć na specjalne rabaty.

Osiedle Winnica, źródło: http://www.budlex.pl

W prawym, dalszym rogu hali a więc w chyba tańszej lokalizacji, znalazłem stoisko dewelopera Calor. Firma ta zajmuje się ciepłownictwem jako podstawową działalnością. Od kilku lat działa jako deweloper i  od tego czasu sprzedała już kilka ładnych jak na Toruń obiektów. Ich cechą wspólną jest ponadnormatywna energooszczędność osiągnięta dzięki dodatkowemu ociepleniu oraz pokrywanie części elewacji klinkierem, co daje dość ciekawy efekt wizualny. W przypadku obecnej inwestycji, przy ul. Podgórnej/Głowackiego, mieszkania mają mieć także potrójne szyby. Dla mnie to właśnie ta inwestycja najbardziej przypadła do gustu. Cena lokali nie jest jeszcze ustalona, ale ma się znaleźć w przedziale 4900-5200 zł brutto za metr kwadratowy, począwszy od kawalerek a kończąc na lokalach ok. 100 m2. Rok temu ten deweloper też był obecny podczas targów, lecz deklarował wcześniejszy termin oddania a więc miał poślizg. Obecnie jest sprzedane jedno mieszkanie z 64 a więc jest w czym wybierać.

Inwestycja od strony ul. Glowackiego, źródlo: http://www.calordeveloper.pl

Na targach  można było poza w/w, nawiązać także kontakt z firmami/instytucjami:

• PRES DEVELOPMENT - jest obecnie partnerem Marbudu przy realizacji OSP. Przygotowuje też inwestycję na ok. 70 mieszkań - "Centropolis" na niedużej działce położonej za I Urzędem Skarbowym przy ul. Chełmińskiej. Obiekt wyglądem ma przypominać "Ulmus" z OSP. Cena ma wynieść ok. 5-6 tys. brutto za metr kwadratowy. PRES wcześniej realizował inwestycje w Bydgoszczy.
• POLANNKA NIERUCHOMOŚCI - agencja pośrednictwa
• URZĄD MIASTA TORUNIA - sprzedaż działek pod budownictwo mieszkaniowe w lokalizacjach takich jak Kaszczorek (23 działek, cena 164-230 zł za m2), Rudak (19 działek po 90-124 zł za m2), Stawki (6 działek po 120 zł/m2), Podgórz (1 dzialka po 160 zl / m2), Bielawy (5 działek po 100-120 zł/m2), Wrzosy II (4 działki po 220-240 zl/m2) tak więc jest w czym wybierać. Nieruchomości są systematycznie sprzedawane na przetargach/licytacjach.
• INTER ARTIC - agencja nieruchomości, świadcząca uslugi sprzedaży dla dewelopera. W sprzedaży obecnie m.in. obiekt z 12 mieszkaniami od 36 do 78 m2 na ul. Bartkiewiczówny 85. Cena ma wynieść 5200 zł brutto / m2.
• REZYDENT NIERUCHOMOŚCI - agencja pośrednictwa
• ALFA INVESTMENT - agencja nieruchomości, obecnie próbuje sprzedać działki położone w Mirakowie nad jeziorem Chełmżyńskim. Rozpiętość powierzchni działek to ok. 2-4 tys m2 a cena to 65 zl / m2. Przy stoisku możemy zobaczyć makietę wizualizacyjną.
• ITALBUILD - blok przy ul. Antczaka. Mieszkania bardzo duże bo od 65 do ponad 200 m2. Ceny mają być znane za 2 miesiące. Inwestor oferuje wykończenie mieszkań.

W tym roku było wyjątkowo dużo stoisk banków. Zauważyłem reprezentacje PKO BP, BGŻ, Kredyt Banku, BZ WBK i Nordea Bank. Niestety żaden z nich nie udzielał specjalnych rabatów kredytowych dla czestników targów. Najciekawszą ofertę hipoteczną na zakup mieszkania, miał chyba BZ WBK, oferując marżę 1,35% + WIBOR 3M o ile założymy u nich eksluzywne konto z opłatą 15 zł miesięcznie i będziemy organizować wpływy na konto co najmniej 2000 zł miesięcznie przez cały okres kredytowania. Nie jest to chyba wygórowana cena jak za takie oprocentowanie. Dla porównania, np. w BGŻ, marże dla PLN wynoszą ok. 3% a w innych bankach też ok. 2-3%. W przypadku euro, marża może nawet przekraczać 3%.

Dodatkowy komentarz

Jutro jest ostatni dzień, by obejrzeć stoiska i dokonać konsultacji. Ma to szczególne znaczenie dla osób na co dzień zabieganych, które mają czas głównie w weekend. Dlatego jeśli chcesz kupić mieszkanie w bliższej lub dalszej przyszłości, warto odwiedzić targi, otwarte od 10:00.

Sam zastanawialem się nad kupnem mieszkania ok. 50 m2 u Grabowskich na Sobieskiego albo w Calorze na Podgórnej/Głowackiego. Ceny są porównywalne, ok. 5 tys brutto /m2, obie inwestycje bardzo blisko centrum. 

GM Dom to bardziej prężny deweloper i pewnie dotrzyma terminu oddania. Minusem jest dość duży tłok na budowanym osiedlu. 

Silną stroną Calora jest bardzo dobre docieplenie budynku a słabą prawdopodobne dalsze poślizgi czasowe z racji słabego marketingu oferty / kiepskiej przedsprzedaży która zapewne warunkuje rozpoczęcie budowy.

W kwestii kredytowej, na rynku jest dość drogo, z marżami 2-3% i prowizjami 2-3%. Kredyty walutowe, głównie w euro, są przydzielane z jeszcze wyższą marżą, co moim zdaniem czyni je całkowicie nieatrakcyjnymi. Frank CHF już od jakiegoś czasu przeszedł do lamusa z powodu braku na rynku międzybankowym finansowania we frankach, więc otrzymanie kredytu w CHF graniczy z cudem.

Podsumowując, obecne ceny nowych mieszkań i dość drogie kredyty nie przedstawiają ciekawego potencjału do zysków z najmu czy ponownej sprzedaży. Kupować natomiast mogą i wręcz powinni ci, którzy nie mają jeszcze mieszkania i kwalifikują się do programu "Rodzina na swoim". Wtedy np. oferta kredytowa BZ WBK plus spłata przez BGK 1/2 odsetek, złoży się na bardzo atrakcyjną ofertę. Inwestorzy pod wynajem powinni moim zdaniem szukać okazji głównie na ryku wtórnym, gdzie jest taniejo też większy potencjał do negocjacji cen.

Czy już kupować mieszkanie?

W te wakacje minęły dwa lata od momentu, kiedy rynek mieszkaniowy w Polsce osiągnął szczyt swoich cen, polityka kredytowa banków była najbardziej liberalna a marże i opłaty kredytowe najniższe kiedykolwiek.

Ceny mieszkań w Polsce spadły w tym czasie od kilku do kilkudziesięciu procent, zależnie od miasta i lokalizacji. Wydaje się, że rynkiem, gdzie spadki zauważono namocniej jest rynek stołeczny, jako że tam spekulacja, wzrost cen i oferta mieszkaniowa deweloperów była największa. W momencie załamania kredytowego i początków odwracania trendu cenowego, pojawiła się ogromna podaż, która zepchnęła stawki za m2 zdecydowanie niżej, zwłaszcza w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.

Obecnie jesteśmy już jak się wydaje po apogeum kryzysu finansowego na świecie a realna gospodarka najgorsze ma za sobą. Zjawiska kryzysowe dotarły do Polski w postaci spadku kursu polskiej waluty oraz w  wyhamowania polityki kredytowej banków, zwłaszcza w odniesieniu do kredytów hipotecznych.

Banki jednocześnie podniosły kalkulowane koszty ryzyka, co wpłynęło na znaczący wzrost marż. Druga przyczyna wyższych marż to wzrost oprocentowania pieniądza na rynku międzybankowym w porównaniu ze stawkami sprzed kryzysu. Oprócz wzrostu oprocentowania, pojawiło się zniechęcenie banków do pożyczania sobie pieniędzy i te, które posiadały nadwyżki, lokowały je w instrumenty Skarbu Państwa, jak np. obligacje.

Przyczyn zaostrzenia polityki kredytowej i spadku cen jest zdecydowanie więcej.

W tej chwili obserwujemy "odbicie od dna" w kwestii cen mieszkań, ilości i wielkości udzielanych kredytów hipotecznych. W znacznej części przyczyną ożywienia jest program "Rodzina na Swoim", w którym państwo dopłaca przez 8 lat połowę odsetkowych kosztów kredytu udzielonego w złotówkach.

Pytanie jak rozwinie się sytuacja w najbliższych latach. Czy jeśli możemy poczekać z zakupem mieszkania to powinniśmy czekać czy może teraz jest najlepszy moment na zakup? Aby odpowiedzieć na to pytanie, przytaczam fragmenty z raport Domu Inwestycyjnego BRE Banku nt. rynku deweloperskiego w Polsce z 29 września 2009. Pełną treść raportu można pobrać tutaj.

Okres wakacji nie przyniósł pogorszenia wyników przedsprzedaży
mieszkań i zaostrzenia się konkurencji między deweloperami, co
zakładaliśmy w prognozach w scenariuszu bazowym. Ceny ofertowe
mieszkań pozostały stabilne, deweloperzy nie zdecydowali się na
znacznie większe rabaty. Nawet na słabym rynku, oferta części
deweloperów będzie się powoli wyczerpywać, w związku z tym
rozpoczną oni kolejne projekty.

Ten fragment idealnie pasuje do rynku toruńskiego. Wyczerpuje się stopniowo oferta GM Dom i Budlexu, dlatego stopniowo rozpoczynają budować nowe obiekty. Ceny w stosunku do szczytu spadły o ok. 5-15%. Większy spadek odnotowano na projekcie Budlexu Winnica Toruńska ale wcześniej ceny były moim zdaniem wyjątkowo napompowane.

Z uwagi na ograniczenie spadków cen mieszkań

oraz spadek kosztów budowy, marże możliwe do wygenerowania na
nowych projektach mogą być atrakcyjne.

Oznacza to, że deweloperzy obliżyli ceny, ale jest to głównie skutkiem spadku cen budowy a w przyszłości także cen zakupu nowych gruntów. Marże pozostają nadal aktakcyjne i sytuacja marż wielu deweloperów jest dobra.

Podsumowując, w obecnej sytuacji nie powinno dochodzić do znaczących wahań cen mieszkań, tzn. żaden deweloper nie wyjdzie z ofertą wyjątkowo drogą na tle rynku, ani z wyjątkowo tanią, tak by wyjść z niską marżą. Projekty będą zaczynane dopiero, gdy będzie nimi wystarczające zainteresowanie ze strony klientów i przy poziomie cen odpowiadającym dla dewelopera.

Bazując na powyższym,  moim zdaniem ceny mieszkań średnio nie będą rosnąć rocznie więcej niż wynosi inflacja, czyli ok. 4%. Możliwe jest natomiast że nie wzrosną nawet o inflację i za rok będą sprzedawane za taką samą stawkę za metr. Z drugiej strony nie oczekuję nominalnego spadku cen mieszkań. To, co może natomiast spaść, to marże kredytowe banków, co może przyczynić się do obniżenia średniej raty hipotecznej za to samo mieszkanie.

Niewątpliwym plusem obecnej sytuacji jest to, że klienci spokojnie wybierają mieszkania, "wybrzydzają" w ofercie. Na rynku można znaleźć lokale o ciekawszym rozkładzie i lokalizacji, w cenie którą jeszcze rok temu można było uznać za nieosiągalną.

Oferta nowych mieszkań w Toruniu

Około tygodnia temu wpadło mi w ręce wydanie gazety Teraz Toruń a w niej zestawienie ofert toruńskich deweloperów mieszkaniowych. Poniżej zamieszczam najciekawsze informacje o ofertach mieszkań z tego artykułu.

GM Dom Grabowscy Mrozowscy

W ofercie są obecnie mieszkania z bloku, którego budowa się już prawie zakończyła. Ceny od 4.500 do 5.000 zl brutto za m2. Na wiosnę prawdopodobnie ruszy budowa kolejnego bloku. Projekt jest już gotowy i można rezerwować lokale.

Urbański

W budynku przy ul. Lotników 4 pozostało jeszcze kilka mieszkań. Ceny wahają się od 4.800 do 5.150 zł brutto. Ofertę wyróżnia ponadstandardowe docieplenie budynki, wyposażenie w okna 3-szybowe, wodne ogrzewanie podłogowe a na budynku kolektory słoneczne do podgrzewania wody. To ma przyczynić się do niższych kosztów utrzymania czyli niższego czynszu niż w inwestycjach innych deweloperów.

S.M. Rusałka

Jest jeszcze kilak mieszkań w bloku przy ul. Polnej 16. Ceny są na poziomie 4.555 zł brutto. Atutem inwestycji jest bliskość terenów zielonych.

Unikamp

Pozostało kilka mieszkań w inwestycjach przy ul. Strzałowej 11 i 11A (lewobrzeżna część Torunia). Cena m2 waha się między 3.960 a 4.200 zł za stan deweloperski. Wykończenie "pod klucz" oznacza dołożenie do ceny m2 ok. 300 zł.

Apro Investment

W sprzedaży jest kilka mieszkań na osiedlu "Zielone" w lewobrzeżnej części Torunia. Do dyspozycji mieszkańców oddany zostanie duży parking. Wyróżnia też bliskość terenów zielonych. Ceny od 3.900 zł za m2.

TTBS

Toruńskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego prowadzi obecnie sprzedaż mieszkań przy ul. Mohna 67D. Cena m2 wynosi 4.600-4.900 zł brutto. Wyróżnia ciekawa architektura i bliskość centrum.

Bud-Tech

W ofercie są mieszkania z inwestycji przy ul. Broniewskiego 15-21. Budowa się już rozpoczęła a zakończenie jest planowane na koniec 2010 roku. Ceny mieszkań to 4.400-4.850 zl brutto za m2. Wyróżnia bliskość do centrum.

Budlex

Obecnie trwa sprzedaż inwestycji prowadzonych w czterech lokalizacjach. Są to mieszkania w budynku C2 na "Osiedlu Nasze" przy ul. Olsztyńskiej za 4.139 zł brutto / m2, "Osiedle Winnica" przy ul. Szosa Lubicka gdzie jest budowany nowy obiekt. Sprzedawane są też lokale przy ul. Owsianej na Wrzosach po 4.900 zł brutto za m2 i po 4.400 za m2 przy ul. Waryńskiego przy Rondzie Pokoju Toruńskiego.

MSM

Młodzieżowa Spóldzielnia Mieszkaniowa nadal sprzedaje resztówki lokali z inwestycji przy ul. Św Józefa po 4.900 zl za m2. Oprócz tego przymierza się do budowy na ul. Krasińskiego, gdzie mają powstać trzy bloki z ok. 100 mieszkaniami. Niedługo ma również ruszyć rezerwacja na lokale planowane do budowy w bloku przy ul. Słowackiego. Jako że inwestycje te byly już kilka razy odkładane, ciężko podać realne terminy zakończenia tych inwestycji i oddania mieszkań.

P.S. W najbliższych dniach postaram się dodać do wpisu mapkę z umiesjcowieniem wszystkich powyższych inwestycji.

Czy warto inwestować w stare budownictwo?

W kilku komentarzach pisałem wcześniej, że jestem w trakcie przeprowadzania remontu mieszkania kupionego pod wynajem. Teraz z perspektywy moich doświadczeń, mogę wskazać takie oto plusy i minusy inwestowania w mieszkania w starym budownictwie, a zwłaszcza w bardzo starym, np. kamienice. 

Plusy:

1. Lokalizacja w samym centrum. Wiele osób, zwłaszcza młodych, pragnie mieszkać w centrum ze względu na bliskość uczelni, miejsca pracy, sklepów, restauracji i tysięcy innych miejsc, z którymi człowiek może być związany.

Osoby, które mieszkają w takiej lokalizacji, w cenie dyskontują sobie zaoszczędzone koszty na dojazdach, czas i wysiłek, który by zmarnowały na codzienne przemieszczanie się. Zależnie od osoby, zdyskontowaniu ulegnie inna kwota i może ona wynieść kilkadziesiąt procent ceny najmu.

Dopiero kiedy cena na peryferiach będzie znacząco niższa niż obecna cena minus dyskonto, taka osoba jest gotowa zainicjować zmianę miejsca zamieszkania.

Jest oczywiście grupa osób, której nie przeszkadzają ciągłe dojazdy, a cenią sobie bardziej np. bliskość terenów wiejskich i czystsze powietrze. Jest to jednak mniejszość i przy kupnie takiego mieszkania nie bierzemy tej grupy pod uwagę.

Z lokalizacji wypływa dla właściciela korzyść w postaci łatwości znalezienia chętnych do najmu oraz możliwości pobierania odpowiednio wyższego odstępnego. Kwota powinna odzwierciedlać różnicę w cenie zakupu mieszkania na obrzeżach i w centrum. Jeśli w centrum ceny lokali są wyższe o 30% to odstępne powinno być wyższe również o ok. 30%.

Przy sprzedaży jest znacznie łatwiej znaleźć kupca na mieszkanie w centrum. Oznacza to, że w razie nagłej sprzedaży, nie będziemy musieli aż tak bardzo schodzić z ceny a przy sprzedaży niewymuszonej - swobodnie dostaniemy kwotę odpowiednią do wartości mieszkania.

Minusy:

1. Stan techniczny lokalu. Zły stan techniczny oznacza konieczność przeprowadzenia remontu lub wynajem za niższą stawkę. Remontu nie należy jednak odkładać w nieskończoność. Poniżej pewnego pułapu, po prostu nie znajdziemy dobrych najemców a wręcz przeciwnie - niska cena przy niskim standardzie może przyciągnąć tzw. element. Wtedy przećwiczymy wszelkie pozycje z cyklu: jakim ludziom NIE wynajmować.

2. Czas przestoju w wynajmie i koszty związane z remontem i wykończeniem. Największe koszty wynikają z remontu łazienki, wymiany instalacji wodno-kanalizacyjnej, wymiany drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, wymiany sanitariatów, instalacja zabudowy kuchennej wraz i osprzętem (pralka, lodówka, kuchenka), instalacji elektrycznej, wyrównywania i wygładzania ścian, wymiany podłóg i położenia płytek, wymiany okien, modernizacji systemu grzewczego.

Całkowite koszty przy nawet rozsądnej polityce cenowej i wykonywaniu prostszych prac samodzielnie, mogą wynieść ok. 1.000 PLN na każdy metr kwadratowy lokalu. Można w uproszczeniu przyjąć, że oszczędny kapitalny remont to dwa razy większy koszt niż oszczędne wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim.

3. Nasz czas zużyty na doprowadzanie mieszkania do porządku. Jeśli zdecydujemy się na zatrudnienie zaufanej i dobrej ekipy, koszty remontu wzrosną ale być może szybciej wynajmiemy mieszkanie. Jeśli remontujemy samodzielnie, prawdopodobnie stracimy więcej na przestoju w wynajmie, oszczędzając na ekipie.

Zasada jest taka, że im więcej potrafimy / chcemy się nauczyć w kwestiach remontu, tym więcej powinniśmy wykonywać samodzielnie. Jeśli nie posiadamy informacji o zaufanych, dobrych ekipach remontowo-wykończeniowych, także lepiej jest jak najwięcej prac wykonywać samodzielnie. Stawki za remonty są generalnie bardzo wysokie a często jakość nie usprawiedliwia tej ceny.

Dość powszechne jest też, że ekipy te wykonują swoje prace z opóźnieniem, co także podraża remont.

Możne ktoś powiedzieć, że spisanie dobrej umowy załatwi sprawę. Nie mamy jednak gwarancji, że druga strona nie okaże się niewzruszona na umowę i później przedstawi własną wersję wydarzeń. W razie braku płatności, może nawet nam grozić wybiciem szyb w mieszkaniu czy poprzebijaniem opon w samochodzie.

Dlatego zanim zabierzemy się za remont, należy każdą osobę, która weźmie w nim udział wnikliwie sprawdzić. Pamiętajmy też, że pośpiech jest złym doradcą a dobre ekipy, które mają rozsądne stawki, posiadają zajęte terminy prac na najbliższe kilka miesięcy.