Sytuacja na toruńskim rynku nieruchomości - aktualizacja

Obserwując rozwój rynku w Toruniu przez ostatnie około 8 lat, przyznaję że jest to obecnie rynek zdecydowanie bardziej dojrzały, tak pod względem obszerności jak i różnorodności oferty mieszkaniowej.

Proces dojrzewania nie następował jednak systematycznie, jak ktoś mógłby się spodziewać. Sam wyróżniłbym kilka okresów:

1. Okres spokojnego wzrostu cen na rynku z podobną ilością i jakością lokali na sprzedaż w podobnych cenach - lata 2002-2004.

2. Przyspieszenie wzrostu cen przy podaży mieszkań nie nadążającej za popytem - lata 2005-2007. W tym okresie prawie wszystkie lokalizacje rynku pierwotnego w Toruniu i okolicach rozchodziły się jak ciepłe bułeczki. Na rynku wtórnym w miarę ciekawe lokale były sprzedawane bardzo szybko, mniej ciekawe też znajdywały nabywców a dłużej pozostawały tylko plewy. Prawie nie było możliwości negocjacji cen ze sprzedającymi.

3. Okres niepewności u schyłku boomu - rok 2008. Ceny przestały rosnąć, ale sprzedający nie chcieli się z tym pogodzić. Prawdopodobnie około dwukrotnie zwiększyła się ilość lokali szukająca nowych nabywców. Zawierano niewiele transakcji, trwało oczekiwanie, w którą stronę pójdzie rynek.

4. Regeneracja i nowy punkt równowagi - rok 2009. Wreszcie sprzedający i kupujący doszli do konsensusu. Wygrali kupujący a ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły o 10-15% w porównaniu z rokiem 2007 ze średnio ok. 5 tys. zł do ok. 4200-4300 zł. Na rynku pierwotnym deweloperzy zaczęli wyraźniej dywersyfikować cenowo ofertę na lokale w centrum i na przedmieściach/na lewym brzegu Wisły. Ceny w centrum spadły o ok. 10% z 5500 zł brutto do ok. 4800-4900 zł brutto oraz poza centrum z ok. 4300-4500 zł brutto do ok. 3500-4000 brutto. 

Większość ze zniżek cen na rynku pierwotnym wynikała nie z obniżenia marż przez deweloperów a ze spadku kosztów budowy (materiałów i robocizny podwykonawców) wskutek schłodzenia koniunktury gospodarczej. Nastąpiło zacieśnienie polityki kredytowej banków. Za znaczną część popytu odpowiadał rządowy program "Rodzina na swoim".

5. Budowanie nowego trendu wzrostowego o wahaniach cen w granicach stopy inflacji - rok 2010+. Niektórzy deweloperzy podnieśli ceny lokali w centrum o kilka procent w reakcji na kurczącą się ofertę rynku pierwotnego (GM DOM, Budlex), na rynek zaczęli powracać mniejsi gracze, wchodzić nowi. Na rynku wtórnym oferta jest bardzo bogata/obszerna ilościowo jak i pod względem widełek cenowych, szczególnie jeśli chodzi o starsze lokale z lat 1960-1989. Za znaczną część popytu nadal odpowiada program "Rodzina na swoim".

Biorąc powyższe szacunki pod uwagę, sądzę, że teraz jest dobry czas na szukanie mieszkania. Ceny są nadal widocznie poniżej szczytów z 2007 czy 2008 roku a sprzedawcy nadal chętni na udzielanie rabatów dla zdecydowanych klientów (niestety nie dotyczy mieszkań od deweloperów o najlepszym usytuowaniu w budynku i małych metrażach). W przypadku mieszkań na rynku wtórnym w starszych blokach, można dostać nawet kilkanaście procent rabatu od ceny początkowo oferowanej.

Do tego należy dodać ustabilizowanie się sytuacji w bankach, które ponownie chętnie kredytują zakupy mieszkań oraz zdecydowały się na obniżenie marż i prowizji. Oferta bankowa nadal nie jest tak atrakcyjna jak w roku 2007-2008 ale jest jej bardzo bliska.

Za rok lub dwa prawdopodobnie ceny lokali zmienią się średnio tylko o kilka procent, więc jeśli w tej chwili na rynku nie widzimy nic w naszym guście, można spokojnie szukać i czekać a uzbierany wkład własny lokować na atrakcyjnych lokatach na ok. 5%, co prawdopodobnie będzie przewyższać zmianę cen mieszkań.

Ogłoszenie sprzedaży nowego mieszkania przy ul. Krasińskiego 36

OGŁOSZENIE ARCHIWALNE (NIEAKTUALNE)

Korzystając z okazji pragnę zamieścić własne ogłoszenie sprzedaży ekspektatywy na mieszkanie 3-pokojowe budowane przez Młodzieżową Spółdzielnię Mieszkaniową (MSM) w Toruniu. Na blogu w przyszłości nie planuję więcej tego typu działań. Zamieszczone informacje mają wyłącznie charakter informacyjny.

Oto planowany rozkład mieszkania:

Mieszkanie w nowej inwestycji MSM przy ul. Krasińskiego 36 we wschodniej części Bydgoskimego Przedmiescia. Nieruchomość położona dosłownie kwadrans pieszo od centrum toruńskiej Starówki, kilka minut za siedzibą banku BZ WBK. Blisko do szkół i popularnych sklepów (Polomarket, Biedronka, Żabka itp.). Jednocześnie idealne warunki mieszkaniowe charakterystyczne dla terenów poza centrum, tzn. w oddali od ulicy (skądinąd mało ruchliwej), w pobliżu rozległych obszarów zieleni (Park Bydgoski).

Lokalizacja szczegółowa mieszkania - na 4tym piętrze w 5-cio piętrowym bloku zapewnia prywatność, widok z okien góruje nad okolicznymi budynkami, co zapewnia właściwe nasłonecznienie. Wystawa jest południowo-wschodnia. Duży balkon/taras (11m2), estetycznie zabudowany w dolnej połowie, zachęci do kąpieli słonecznych i delektowania się dobrą pogodą bez wychodzenia z mieszkania. Winda od parkingu podziemnego po ostatnie piętro. Funkcjonalny rozkład mieszkania: oddzielna kuchnia, 2 średnie pokoje i 1 duży z wyjściem na taras. 

W cenie podstawowe wykończenie lokalu (mozaika parkietowa w pokojach, płytki  mrozoodporne na balkonie/tarasie, "biały montaż" w łazience i kuchni,  kuchenka elektryczna, drzwi wewnętrzne do wszystkich pomieszczeń. Możliwość zmiany rozkładu ścianek działowych w mieszkaniu do około końca czerwca jako że blok jest nadal w budowie. Możliwość rezygnacji z  w/w elementów wykończenia w całości lub w części. Wówczas Spółdzielnia po zakończeniu i rozliczeniu budowy, zwraca nawet kilkanaście tys. zł wg kosztorysu zaniechanych prac a pieniądze można wykorzystać na wykończenie wg własnego pomysłu. Planowany termin oddania mieszkania to 10 sierpnia 2011 r.

Cesja ekspektatywy odbywać się będzie u notariusza w Toruniu. Koszt całkowity cesji to ok. 700 zł i  jest ponoszony przez nabywcę.

Ogłoszenie bezpośrednie. Więcej szczegółów na spotkaniu albo podczas rozmowy telefonicznej. Nr tel. 663-969-192. Cena całkowita mieszkania 335 tys zł brutto (4885 zł / m2). Jest to jedna z najniższych stawek za mieszkania w centrum. Biorąc pod uwagę, że oferty deweloperów  są dość przebrane, najciekawsze mieszkania sprzedano albo ich ceny dochodzą do 5.300 brutto w stanie deweloperskim, to ta oferta bije na głowę konkurencję. Sam chętnie zatrzymałbym to mieszkanie dla siebie, ale do sprzedaży zmuszają mnie okoliczności losowe.

Jest możliwość dokupienia miejsca postojowego w garażu podziemnym w cenie 18 tys. zł brutto czyli bardzo tanio jak na nowe inwestycje w Toruniu (mam umowę na miejsce postojowe). 

Elewacja budynku jest planowana w kolorze jasnozielonym, natomiast balkony murowane mają być dodatkowo obłożone materiałem imitującym drewno mahoniowe. Jest możliwość za dopłatą zamontować okna dwukolorowe (dowolny kolor od wewnątrz, biały na zewnątrz).

Poniżej pozostałe zdjęcia dot. mieszkania i jego lokalizacji:

Czwarte piętro po prawej stronie wizualizacji

Blok oznaczony na zielono. Od góry (północy) ul. Mickiewicza a od dołu (południa) Krasińskiego.

Ulotka informacyjna MSM-u.

Mieszkanie nr 30.

Wyświetl większą mapę

Więcej informacji n.t. wykończenia:

"Budynek 6-cio kondygnacyjny z jedną klatką schodową. W klatce nowoczesna winda do poziomu piwnic i podziemnych miejsc postojowych - monitorowanych z możliwością podglądu w mieszkaniu.

Ściany zewnętrzne przewiduje się wykonać z pustaków ceramicznych typu Porotherm, ponadstandardowe ocieplenie budynku wpływające na zmniejszenie kosztów jego utrzymania. Okna PCV wyposażone w nawietrzniki higrosterowane w ramach okiennych.

Duże balkony i komórki lokatorskie zlokalizowane w części piwnicznej w cenie mieszkania. Na balkonach płytki antypoślizgowe mrozoodporne.

Docelowo budynek będzie ogrodzony, brama wjazdowa na pilota. Podgrzewane dojście do budynku, podesty klatek schodowych i zjazd do parkingu podziemnego.
Teren w pełni zagospodarowany zielenią. W nieruchomości plac zabaw, śmietnik, zewnętrzne oświetlenie terenu, miejsca postojowe, również dla niepełnosprawnych."


Źródło: Młodzieżowa Spółdzielnia Mieszkaniowa


Ogłoszenie bezpośrednie. Więcej szczegółów na spotkaniu albo podczas rozmowy telefonicznej. Nr tel. 663-969-192. 


Pytania można też podawać w komentarzach poniżej.


OGŁOSZENIE NIEAKTUALNE

Nowy most w Toruniu - galeria

Podczas Targów Budownictwa, organizowanych 13-14 marca, można było oglądać makietę przyszłego mostu przez Wisłę, jaki powstanie poprzez przedłużenie na południe ul. Wschodniej. Poniżej zamieszczam najciekawsze ujęcia.

<- Most widziany od północnego - zachodu (od strony skrzyżowania Wschodniej z Żółkiewskiego)

Most od strony lewego brzegu Wisły ->

<- Dojazd do Mostu od strony Osiedla Rudak i ul. Rypińskiej





 






Widok z lotu ptaka od strony Osiedla Rudak ->


















<- Od ulicy Wschodniej, trasa na most pod wiaduktem, Szosa Lubicka poprowadzona górą.










I jak Wam się podoba? Czy most rzeczywiście ułatwi życie mieszkańcom, tak jak się tego spodziewają?

Rynek nieruchomości w Toruniu przez pryzmat ilości ofert sprzedaży

Niecały rok temu sprawdziłem, ile ofert sprzedaży mieszkań w Toruniu jest zamieszczonych na największych polskich portalach. Powtórnej kontroli dokonałem dzisiaj a różnica jest przedstawiona w poniższej tabeli:

Najprostszy wniosek jest taki, że ilość ofert w ciągu 11 miesięcy wzrosła i to sporo (22%). Pytanie: jaka jest tego przyczyna? Czy więcej lokali czeka na nabywców, czy po prostu sprzedający i obsługujące ich agencje bardziej się reklamują?

Prawda może leżeć pośrodku. Na pewno w czasie, kiedy mieszkania się słabo sprzedają, rośnie rynek ofertowy, tak by przyspieszyć transakcję. Także w czasie boomu niektóre oferty rozchodziły się prawie po znajomych. Teraz znajomi mogą nie kupić i trzeba się ogłosić. Mniej osób jest zainteresowanych mieszkaniami po obecnych cenach i sprzedają się głównie oferty tzw. zmotywowanych sprzedawców albo realnie myślących, gotowych zejść z ceną.

Myślę, że rynek się na tyle ustabilizował, jest na tyle dużo chętnych do sprzedaży ale i do kupna (o ile spadną ceny) że możemy w najbliższych latach doświadczyć wieloletniego okresu utrzymania realnych stawek za metr na podobnym poziomie, czyli zmian o nie więcej jak inflacja która obecnie wynosi ok. 3% rocznie.

Jaki jest wniosek dla kupującego przy realizacji takiej prognozy? Nie warto się spieszyć z zakupem. Warto się targować i szukać lokum, które pod każdym względem nam odpowiada i w którym gotowi jesteśmy spędzić długie lata życia.

Jaka jest sugestia dla sprzedających? Nie opłaca się trzymać pustego mieszkania i pokrywania rachunków. Ceny nie będą już galopować. Należy zdecydować się na wynajem posiadanego lokum albo nieco zejść z ceny i intensywnie szukać nabywcy. W ten sposób najlepiej wykorzystamy nasze zasoby i ochronimy nasz majątek przed realnym spadkiem wartości oraz ujemnymi przepływami pieniężnymi.

Jeśli posiadamy mieszkania pod wynajem albo jesteśmy najemcami, nasze stawki odstępnego tak samo ulegną długotrwałej stabilizacji. Wzrost podaży mieszkań pod wynajem i niż demograficzny objawiający się mniejszą ilością studentów, skutecznie blokuje stawki przed wzrostami. Dochodzi nawet do korekt cen w przypadku ofert o najniższym i najwyższym standardzie.