W miarę stały przychód nie wymagający codziennej uwagi przez okrągły rok i mało zależny od etatu, koniunktury na giełdzie, rynku forex czy surowców, to marzenie chyba każdego inwestora. Taki przychód daje posiadana nieruchomość czynszowa, zlokalizowana w dobrym punkcie.
Wbrew temu, co piszą niektórzy w książkach (bestsellerach) o inwestowaniu w nieruchomości, nie jest to przychód zupełnie pasywny. Zwłaszcza na początku trzeba poświęcić dużo czasu i pieniędzy na doprowadzenie nieruchomości do odpowiedniego stanu. Niestety bowiem, te nieruchomości, które są w dobrych cenach to często te, które wymagają nakładów.
Po pierwszych, często niedospanych i trudnych miesiącach pracy i organizowania ekip budowlanych, kiedy lokal jest już gotowy, przychodzi okres żniw czyli zbierania czynszu. Tu jest ogromny plus tej inwestycji: siejemy przez kilka miesięcy (remont lub wykończenie) a plony zbieramy przez 10-15 lat, aż do kolejnego remontu. W międzyczasie tylko doglądamy mieszkanie i czasem dokonujemy drobnych napraw usterek.
Zasada przy wynajmie jest taka, że każda dobra decyzja mocno procentuje a zła (jak niewłaściwy dobór najemcy) może mocno negatywnie wpłynąć na wyniki inwestycji, np. przedwczesne zniszczenie wyposażenia i wykończenia mieszkania. Cały ten czas uczymy się podejmować wydajne ekonomicznie decyzje, tzn. co kupić do mieszkania, aby wydając jak najmniej, uzyskać długoterminowo jak najwyższy zwrot przy jak najmniejszej fatydze z własnej strony.
Do tej pory przeszedłem przez proces wyszukiwania i zakupu mieszkania. Później przyszedł okres pierwszego wynajmu, który trwał 16 miesięcy. Teraz przeprowadzam remont, w związku z korzystną sytuacją na rynku pracy (większa możliwość negocjacji robocizny) jak i faktem że w wakacje trudniej jest znaleźć długoterminowego najemcę więc mieszkanie i tak mogłoby mieć przestój.
Jakie są moje dotychczasowe wnioski? Przede wszystkim takie, że inwestując w drugie mieszkanie, zrobiłbym wiele rzeczy znacznie lepiej. Nawet jeślibym wybrał podobny lokal, możliwe że bym wynegocjował kilka tysięcy niższą cenę, plus uniknąłbym części kosztów i straconego czasu.
Tak samo przeprowadzając gruntowny remont, miałbym już wytworzoną teraz listę sprawdzonych kontaktów do fachowców oraz bym wiedział, kogo należy unikać. Dlatego uważam, że szkoda jest swoich doświadczeń, inwestując w tylko jedną nieruchomość. Należy wykorzystać zebrane dane, by następnym razem zrobić ile się da lepiej, wydajniej i taniej. Z tego powodu rozglądam się za kolejną nieruchomością.
Problemem pozostaje kwestia braku zdolności kredytowej czy ewentualnego własnego wkładu. Jak jednak mówią niektórzy inwestorzy, należy znaleźć "zmotywowanego sprzedawcę", który zgodzi się na nasze warunki. Nawet brak zdolności kredytowej i większej gotówki będzie do przejścia. Takie sytuacje zdarzają się jednak rzadko i należy przeważnie długo szukać. Myślę jednak, że warto spędzać na tym swój czas, jako że korzyść może być ogromna.
Wbrew temu, co piszą niektórzy w książkach (bestsellerach) o inwestowaniu w nieruchomości, nie jest to przychód zupełnie pasywny. Zwłaszcza na początku trzeba poświęcić dużo czasu i pieniędzy na doprowadzenie nieruchomości do odpowiedniego stanu. Niestety bowiem, te nieruchomości, które są w dobrych cenach to często te, które wymagają nakładów.
Po pierwszych, często niedospanych i trudnych miesiącach pracy i organizowania ekip budowlanych, kiedy lokal jest już gotowy, przychodzi okres żniw czyli zbierania czynszu. Tu jest ogromny plus tej inwestycji: siejemy przez kilka miesięcy (remont lub wykończenie) a plony zbieramy przez 10-15 lat, aż do kolejnego remontu. W międzyczasie tylko doglądamy mieszkanie i czasem dokonujemy drobnych napraw usterek.
Zasada przy wynajmie jest taka, że każda dobra decyzja mocno procentuje a zła (jak niewłaściwy dobór najemcy) może mocno negatywnie wpłynąć na wyniki inwestycji, np. przedwczesne zniszczenie wyposażenia i wykończenia mieszkania. Cały ten czas uczymy się podejmować wydajne ekonomicznie decyzje, tzn. co kupić do mieszkania, aby wydając jak najmniej, uzyskać długoterminowo jak najwyższy zwrot przy jak najmniejszej fatydze z własnej strony.
Do tej pory przeszedłem przez proces wyszukiwania i zakupu mieszkania. Później przyszedł okres pierwszego wynajmu, który trwał 16 miesięcy. Teraz przeprowadzam remont, w związku z korzystną sytuacją na rynku pracy (większa możliwość negocjacji robocizny) jak i faktem że w wakacje trudniej jest znaleźć długoterminowego najemcę więc mieszkanie i tak mogłoby mieć przestój.
Jakie są moje dotychczasowe wnioski? Przede wszystkim takie, że inwestując w drugie mieszkanie, zrobiłbym wiele rzeczy znacznie lepiej. Nawet jeślibym wybrał podobny lokal, możliwe że bym wynegocjował kilka tysięcy niższą cenę, plus uniknąłbym części kosztów i straconego czasu.
Tak samo przeprowadzając gruntowny remont, miałbym już wytworzoną teraz listę sprawdzonych kontaktów do fachowców oraz bym wiedział, kogo należy unikać. Dlatego uważam, że szkoda jest swoich doświadczeń, inwestując w tylko jedną nieruchomość. Należy wykorzystać zebrane dane, by następnym razem zrobić ile się da lepiej, wydajniej i taniej. Z tego powodu rozglądam się za kolejną nieruchomością.
Problemem pozostaje kwestia braku zdolności kredytowej czy ewentualnego własnego wkładu. Jak jednak mówią niektórzy inwestorzy, należy znaleźć "zmotywowanego sprzedawcę", który zgodzi się na nasze warunki. Nawet brak zdolności kredytowej i większej gotówki będzie do przejścia. Takie sytuacje zdarzają się jednak rzadko i należy przeważnie długo szukać. Myślę jednak, że warto spędzać na tym swój czas, jako że korzyść może być ogromna.
