czwartek, 24 grudnia 2015

Ceny mieszkań w Toruniu w 2015 roku - rynek wtórny

W roku 2015 mieliśmy do czynienia z większą różnorodnością trendu niż w 2014.

Ceny mieszkań na rynku w tórnym w Toruniu w roku 2015 wg dom.money.pl

W sumie końcówka roku zamyka wynik roczny na +2,4% i średnią ceną mieszkań na poziomie 4.350 zl/m2. To ok. 100 zł ponad poziom sprzed roku. Przy inflacji na poziomie bliskim zera, jest to niezły wynik. Są to dane uśrednione a więc znajdą się tacy, co zyskali 10% i tacy co tyle stracili.

Trend ten pokrywa się z moimi założeniami, że Polską politykę gospodarczą cechuje ograniczenie możliwości zyskownego lokowania oszczędności. Na giełdzie nowe podatki od instytucji finansowych, obciążenie energetyki dopłacaniem do kopalń, sprawiają że tylko spółki przemysłowe i eksportowe są atrakcyjne dla inwestorów w akcje. Lokaty bankowe są nieatrakcyjne przez niskie stopy procentowe.

Pogorszenie dostępu do kredytu dla młodych osób sprawia, że wzrośnie rynek najmu. Przez niskie oprocentowanie lokat, płynie więcej środków z lokat w zakup nieruchomości.To powolny proces ale już widać, że nieruchomości to - po okresie spadków i marazmu - ponownie zyskowna klasa aktywów.

Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z szeregiem ryzyk, koniecznością planowania i działania. Zanim podejmiesz decyzje o zakupie, zapoznaj się z nimi, nalepiej z pomocą zaufanych osób doświadczonych w tej klasie aktywów.

niedziela, 4 stycznia 2015

Podsumowanie 2014 roku na toruńskim rynku mieszkaniowym

Jak podaje portal Money, w ciągu ostatniego roku ceny ofertowe na rynku mieszkaniowym w Toruniu spadły średnio z 4.404 zł do 4.229 zł za metr kwadratowy a więc o 3,97%. Biorąc pod uwagę roczną inflację około 0%, można wyjść z założenia że nieruchomości są ostatnio kiepską lokatą kapitału.

Ceny m2 mieszkania w Toruniu w 2014 r. wg Money.pl

W moim odczuciu, wcale tak być nie musi. Średnia cena ofertowa spada moim zdaniem ze względu na zmianę miksu nieruchomościowego, będącego na rynku. Od szczytu cen w 2007-2008 r. rynek miał okazję się oczyścić i zmienić.

Efektem tych zmian są coraz większe różnice w cenach metra kwadratowego. Obok nowych inwestycji deweloperskich, w których ceny potrafią dochodzić do 7 tys zł brutto od metra kwadratowego, mamy też na rynku coraz więcej mieszkań w opłakanym stanie technicznym.

Z racji rosnących kosztów użytkowania i wysokich kosztów remontów, których klienci są coraz bardziej świadomi, ceny najmniej atrakcyjnych lokali zaczynają się już od 2 tys zł / m2. Jeszcze kilka lat temu cena mieszkania w średnim standardzie do odświeżenia poniżej 4000 zł była już atrakcyjna, teraz takich ofert jest już wiele.

Rok w rok bez względu na wskaźnik inflacji, rosną koszty w kategorii "eksploatacja mieszkania" typu ogrzewanie, koszty administracji, wywóz śmieci, zimna woda, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody.  Rosną też podatki od nieruchomości, serwowane przez Urząd Miasta Torunia. Nie jest to tendencja odosobniona. Podobnie dzieje się w innych miastach w Polsce.

Ciągły wzrost tych kosztów hamuje chęć mieszkańców Torunia do nabywania lokali o wysokich kosztach eksploatacyjnych, bo wysokie koszty z czasem stają się jeszcze wyższe.

Dodatkowo w ostatnich latach poziom bezrobocia w Toruniu, mimo że niski na tle średniej z województwa, wykazał tendencję wzrostową. Poziom płac także pozostaje na poziomie wyraźnie poniżej średniej krajowej, bez tendencji do wzrostu. Obecnie jest to ok. 5% poniżej średniej pensji w kraju.

W 2015 r. można spodziewać się kontynuacji zarysowanych głównych trendów, tzn.

  • utrzymywania się wysokich cen w nowych inwestycjach deweloperskich, uruchamianych w miarę jak pojawi się dość chętnych z odpowiednio grubym portfelem lub zdolnością kredytową
  • dalsze tworzenie się segmentu tanich mieszkań do remontu, w niedoinwestowanych budynkach, o dodatkowo wysokich kosztach eksploatacji
  • wahania średniej ceny metra od kilku % na plus do kilku na minus, zależnie od jakości miksu aktualnie oferowanych do sprzedaży nieruchomości
Mogą też uwydatnić się tendencje kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych, pod wynajem. Spadki stóp procentowych WIBOR (do ok. 2%) powodują, że osoby mające znaczne nadwyżki kapitału lub zdolność kredytową, znajdują się w zachęcającej sytuacji. Jeśli tylko godzą się z fatygą związaną z wynajmem, mogą zamiast 2-3% na lokacie, uzyskiwać z wynajmu 5-6% rocznie a do tego mieć szansę na więcej, jeśli w długim terminie dojdzie do wzrostu cen nieruchomości, np. wskutek pojawienia się wyraźnej inflacji.



Poprzednia lista agencji nieruchomości z Torunia jest już stara, czas na jej uaktualnienie. Jako że jest sporo zmian w trakcie roku to by dodawanie i odejmowanie agencji było bardziej płynne, lista od teraz jest podawana jako stała podstrona a nie post. W razie zmiany, np. podanej przez Czytelnika w komentarzu, od razu mogę wprowadzić ją do listy.

W porównaniu do sytuacji sprzed roku, kilka biur zniknęło i kilka się pojawiło, jest też parę zmian adresów. Część firm przenosi się na Starówkę a część ją opuszcza. Nową listę możecie obejrzeć tutaj.

W Nowym Roku wszystkim Czytelnikom bloga życzę samych korzystnych transakcji na rynku nieruchomości :)

niedziela, 19 października 2014

Inwestycje w nieruchomości przy blisko zerowej inflacji

Jak niedawno podał GUS, inflacja konsumencka za wrzesień 2014 r. względem sierpnia 2013, wyniosła 0,0% a więc ceny średnio nie zmieniły się. Rada Polityki Pieniężnej, obserwując zmiany cen jak i inne trendy związane z rynkiem pracy, czy wzrostem gospodarczym, zdecydowała się na obniżkę głównej stopy % do zaledwie 2%.

Lokaty bankowe a wynajem

Rynkiem nieruchomości są zainteresowane osoby inwestujące i oszczędzające. W średnim okresie spadek oprocentowania lokat, jaki zapewne nastąpi, może przyczynić się do wzrostu zainteresowania nieruchomościami pod wynajem. Osoby posiadające oszczędności, mogą za odłożone w banku pieniądze, kupić lokal i wynajmować za 5-6% rocznie, zamiast zadowalać się 3% (a często mniej) na lokacie bankowej. 

W ofertach promocyjnych można ulokować pieniądze nawet na 5% w skali roku, lecz często są to depozyty na kilka miesięcy i ograniczeniem kwoty do około 10.000 zł. Mając kwoty powyżej 100 - 200 tys. zł, trudno jest je ulokować z takim oprocentowaniem.

Jedni klepią biedę a inni świetnie sobie radzą i co miesiąc na koncie zostają pieniądze. Tak było i będzie. Mając kilkaset tysięcy w banku, można poczuć potrzebę by zdywersyfikować oszczędności i po prostu wymienić część na nieruchomość pod wynajem.

W warunkach zerowej inflacji, wynajem może bowiem znacząco przebić lokaty bankowe pod względem stopy zwrotu. 

Trochę realizmu

Warto jednak pamiętać, że to nie jest takie proste jak lokata w banku a zatrudnienie firmy, która przejmie na siebie całe obowiązki związane z wynajmem, może nas sporo kosztować. Dodatkowo za każdą usługę remontową w lokalu dostaniemy kolejną fakturę. Wskutek tego, rentowność po odjęciu kosztów może spaść do wspomnianej nisko oprocentowanej lokaty.

Dlatego moim zdaniem, jeśli nie planujemy kupować całej kamienicy, tylko np. kawalerkę, lepiej przygotować się do tego, że wynajmem będziemy zarządzali sami.

Pomimo istnienia wielu poradników w sieci, z którymi na początku warto się zapoznać, nic nie zastąpi własnych doświadczeń. 

Zakup mieszkania i jego wynajem może się okazać optymalną inwestycją dla majsterkowicza, który wykonując znaczną część okresowych prac remontowych samodzielnie, będzie mógł w pełni korzystać z odstępnego z najmu i w ten sposób pośrednio pobierać 'zapłatę' za swoje usługi.

Zakup na kredyt?

Z ostatnich doniesień bloggerów finansowych jak i własnych obserwacji wnioskuję, że pomimo niskiego oprocentowania na rynku międzybankowym, wcale nie mamy boomu na kredyty hipoteczne. Banki bardzo zaostrzyły warunku ich udzielania a do tego niski WIBOR zachęca banki do stopniowego podnoszenia marży kredytowej. 

Trwają też kampanie reklamowe kredytów gotówkowych, na których instytucje finansowe zarabiają znacznie więcej niż na hipotecznych.

Obecna sytuacja jest więc korzystna dla tych, którzy brali kredyty mieszkaniowe przy wysokim WIBORze i niskiej marży a niebezpieczna dla nowych kredytobiorców. Kiedy za kilka lat wzrośnie WIBOR, będą oni mieli i wzrost WIBORu i wyższą marżę od pozostałych.

Dlatego proponuję ostrożnie podchodzić do zakupu inwestycyjnego na kredyt. Sprawdźmy, jakie oprocentowanie zaoferuje nam bank i jakiego wkładu własnego oczekuje. Jeśli oprocentowanie nie będzie atrakcyjne, zwiększmy wkład własny lub zrezygnujmy z inwestycji. Lepiej sobie odpuścić na jakiś czas, niż ponosić wyższe ryzyko niż jesteśmy psychicznie skłonni zaakceptować bez odczuwania stresu.

niedziela, 26 stycznia 2014

Agencje pośrednictwa nieruchomości z Torunia - aktualizacja

Jako że poprzednia lista agencji nieruchomości z Torunia jest już stara, czas na jej uaktualnienie. Piszcie w komentarzach Wasze opinie o znanych Wam biurach nieruchomości oraz jeśli któreś zmieniło dane kontaktowe. 

Tak jak poprzednio, pod nazwami umieszczam linki do stron internetowych agencji, jeśli takie posiadają. Dodam że brak strony może oznaczać ograniczoną skalę działania  lub nawet faktyczny brak działalności (agencje te dodaję w osobnej liście niżej). 

W miarę dostępności danych, dodałem informację o posiadaczu licencji zawodowej agenta nieruchomości.

Admin, ul. Warszawska 8/12a, tel. 566 615 484 / 501 754 025
Akcent, ul. Prosta 1, tel. 566 224 460 / 504 057 589, licencja 4024 Mariusz Ługowski
Akces, ul. Królowej Jadwigi 10/1, tel. 566 583 355 / 502 141 492, licencja 765 Iwona Bloch
Alfa Inwestment, ul. Grudziądzka 79, tel. 566 641 025 / 602 214 117, licencja 7432 Paweł Dawidowicz
Almasz, ul. Chelmińska 15, tel. 566 228 426 / 603 585 828, licencja 7187 Janusz Szychulski
Apartament, ul. Szeroka 23, tel. 566 211 385 / 697 599 835, licencja 10787
Art Centrum, ul. Szewska 11, tel. 566 570 099 / 691 387 396
Arthaus, ul. Szeroka 18/2B, tel. 566 573 131 / 500 510 405, licencja 7647 
Artus, ul. Chełmińska 24, tel. 566 220 222 / 609 188 602, licencja 6147
Atol, ul. Podgórna 38/3a. tel. 512 211 339 / 512 211 342, licencja 4650

Atrium, ul. Rydygiera 18/6, tel. 564 701 317 / 519 462 765, licencja 17112 Sławomir Polaszczyk
Aura, ul. Rynek Nowomiejski 16, tel. 602 395 378 / 608 314 467, licencja 3654
Bronka, ul. Sobieskiego 2, tel. 566 219 162 / 513 121 961
Consensus, ul. Warszawska 2/19, tel. 566 581 144 / 508 196 858
Dominplus, ul. Podmurna 69, tel. 566 520 077 / 608 517 318, licencja 7742 Irena Falińska-Kossakowska
Domtor, tel. 609 820 040 - na stronie biura nie jest podany adres
Emka, ul. Gdańska 8/10, tel. 505 180 995, licencja 7565
Forum, ul. Reja 8/1, tel. 566 617 276, licencja 18289
Home Broker, ul. Rynek Staromiejski 23, największa agencja ogólnopolska
Home Expert, ul. Szosa Lubicka 12/60, tel. 564 760 955 / 507 175 611

Inter Partes, ul. Myśliwska 19, 056-654-54-19 669 707 267, licencja 7372
Intercentrum, ul. Kraszewskiego 28/1, tel. 566 540 444 / 600 803 802, licencja 408 Leszek Hardek
KMI, ul. Piekary 14/5, tel. 564 775 037 / 602 506 220, 
KNC Global Toruń, ul. Kościuszki 51b, 566 615 200, agencja ogólnopolska
Koloseum, ul. Grudziądzka 107, tel. 607 414 545
LCM, ul. Bankowa 14-16/20, tel. 566 210 107 / 502 761 990, licencja 4786 Michał Łukaszewski
Lider Investment, ul. Małe Garbary 19, tel. 513 105 937
Magic, ul. Żółkiewskiego 10, tel. 564 770 150 / 799 050 720
Megan, ul. Łazienna 32/3A, tel. 566 789 793
Metrohouse Toruń, ul. Lubicka 40, tel. 883 356 436, agencja ogólnopolska

Nordhaus Toruń, tel. 693 899 564, agencja ogólnopolska, brak toruńskiego adresu na stronie
Polannka, ul. Lelewela 32/9, tel. 566 220 099 / 606 922 878, licencja 9382 Anna Polakowska-Gronkowska
Rezydent, ul. Legionów 15, 566 585 707
Tagowa, ul. Szosa Lubicka 168B, tel. 566 454 007 / 607 392 305, licencja 11020 Iwona Małkiewicz
Tercet, ul. Długa, tel. 566 230 033 / 661 480 929
Toruńska Giełda Nieruchomości, ul. Mickiewicza 48/4, tel. 566 626 065 / 501 422 004
Vistula, ul. Kozacka 17-11, tel. 563 070 733 / 533 344 556, licencja 16462  Paulina Niesterow-Kowalczyk
WGN Toruń, ul. Szewska 17, tel. 566 550 707, agencja ogólnopolska

Agencje bez stron internetowych:

ADS Sikorscy, ul. Prosta 5, tel. 566 581 285 / 511 352 758
AIM, ul. Konstytucji 3 Maja 10, tel. 566 451 646
Akson, ul. Podmurna 56/1, tel. 566 211 111, licencja 2975 Krzysztof Ciszak
Arkady, ul. Chełmińska 14, tel. 566 211 424 / 501 184 519
Castle, ul. Żółkiewskiego 31, tel. 566 641 202 / 501 680 450
Centrum, Rynek Staromiejski 3, tel. 601 660 378
Duet, ul. Wyszyńskiego 6, tel. 566 486 213 / 509 969 045
Eureka, ul. Chełmińska 12, tel. 566 520 000
Euro, ul. Szczytna 1/8, tel. 566 570 200
Galeria, ul. Franciszkańska 20/4A, tel. 564 713 163
Geohouse, ul. Szeroka 5, tel. 566 521 305
Gwarant, u. Chełmińska 18/1, tel. 566 483 244
Klucz, ul. Mostowa 5, tel. 564 775 072 / 602 842 502, licencja 2326
Multi Nieruchomości, ul. Bliska 47, tel. 606 127 812
Verita, ul. Małe Garbary 22, 566 581 414

Komentarz: W porównaniu do poprzedniego zestawienia z 2009 r. widać znaczną rotację. Wiele firm niegdyś zatrudniających kilka osób, obecnie jest nieobecnych na rynku, przynajmniej pod dawnymi nazwami. 

Powstały jednak nowe biura, które uzupełniły zestawienie. Zmiany te sugerują, że chętnych na kawałek nieruchomościowego tortu jest wielu ale nie jest łatwo utrzymać się dłużej w biznesie. 

Trochę mogło też namieszać wejście do Torunia ogólnopolskiego lidera - agencji Home Broker łączącej pośrednictwo nieruchomościowe z kredytowym. Z autopsji wiem że jest to jednak droga agencja a możliwość negocjacji prowizji jest przeważnie ograniczona do transakcji o wysokiej wartości.

P.S. Powstała już zaktualizowana lista, dostępna tutaj.