Czy już kupować mieszkanie?

W te wakacje minęły dwa lata od momentu, kiedy rynek mieszkaniowy w Polsce osiągnął szczyt swoich cen, polityka kredytowa banków była najbardziej liberalna a marże i opłaty kredytowe najniższe kiedykolwiek.

Ceny mieszkań w Polsce spadły w tym czasie od kilku do kilkudziesięciu procent, zależnie od miasta i lokalizacji. Wydaje się, że rynkiem, gdzie spadki zauważono namocniej jest rynek stołeczny, jako że tam spekulacja, wzrost cen i oferta mieszkaniowa deweloperów była największa. W momencie załamania kredytowego i początków odwracania trendu cenowego, pojawiła się ogromna podaż, która zepchnęła stawki za m2 zdecydowanie niżej, zwłaszcza w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.

Obecnie jesteśmy już jak się wydaje po apogeum kryzysu finansowego na świecie a realna gospodarka najgorsze ma za sobą. Zjawiska kryzysowe dotarły do Polski w postaci spadku kursu polskiej waluty oraz w  wyhamowania polityki kredytowej banków, zwłaszcza w odniesieniu do kredytów hipotecznych.

Banki jednocześnie podniosły kalkulowane koszty ryzyka, co wpłynęło na znaczący wzrost marż. Druga przyczyna wyższych marż to wzrost oprocentowania pieniądza na rynku międzybankowym w porównaniu ze stawkami sprzed kryzysu. Oprócz wzrostu oprocentowania, pojawiło się zniechęcenie banków do pożyczania sobie pieniędzy i te, które posiadały nadwyżki, lokowały je w instrumenty Skarbu Państwa, jak np. obligacje.

Przyczyn zaostrzenia polityki kredytowej i spadku cen jest zdecydowanie więcej.

W tej chwili obserwujemy "odbicie od dna" w kwestii cen mieszkań, ilości i wielkości udzielanych kredytów hipotecznych. W znacznej części przyczyną ożywienia jest program "Rodzina na Swoim", w którym państwo dopłaca przez 8 lat połowę odsetkowych kosztów kredytu udzielonego w złotówkach.

Pytanie jak rozwinie się sytuacja w najbliższych latach. Czy jeśli możemy poczekać z zakupem mieszkania to powinniśmy czekać czy może teraz jest najlepszy moment na zakup? Aby odpowiedzieć na to pytanie, przytaczam fragmenty z raport Domu Inwestycyjnego BRE Banku nt. rynku deweloperskiego w Polsce z 29 września 2009. Pełną treść raportu można pobrać tutaj.

Okres wakacji nie przyniósł pogorszenia wyników przedsprzedaży
mieszkań i zaostrzenia się konkurencji między deweloperami, co
zakładaliśmy w prognozach w scenariuszu bazowym. Ceny ofertowe
mieszkań pozostały stabilne, deweloperzy nie zdecydowali się na
znacznie większe rabaty. Nawet na słabym rynku, oferta części
deweloperów będzie się powoli wyczerpywać, w związku z tym
rozpoczną oni kolejne projekty.

Ten fragment idealnie pasuje do rynku toruńskiego. Wyczerpuje się stopniowo oferta GM Dom i Budlexu, dlatego stopniowo rozpoczynają budować nowe obiekty. Ceny w stosunku do szczytu spadły o ok. 5-15%. Większy spadek odnotowano na projekcie Budlexu Winnica Toruńska ale wcześniej ceny były moim zdaniem wyjątkowo napompowane.

Z uwagi na ograniczenie spadków cen mieszkań

oraz spadek kosztów budowy, marże możliwe do wygenerowania na
nowych projektach mogą być atrakcyjne.

Oznacza to, że deweloperzy obliżyli ceny, ale jest to głównie skutkiem spadku cen budowy a w przyszłości także cen zakupu nowych gruntów. Marże pozostają nadal aktakcyjne i sytuacja marż wielu deweloperów jest dobra.

Podsumowując, w obecnej sytuacji nie powinno dochodzić do znaczących wahań cen mieszkań, tzn. żaden deweloper nie wyjdzie z ofertą wyjątkowo drogą na tle rynku, ani z wyjątkowo tanią, tak by wyjść z niską marżą. Projekty będą zaczynane dopiero, gdy będzie nimi wystarczające zainteresowanie ze strony klientów i przy poziomie cen odpowiadającym dla dewelopera.

Bazując na powyższym,  moim zdaniem ceny mieszkań średnio nie będą rosnąć rocznie więcej niż wynosi inflacja, czyli ok. 4%. Możliwe jest natomiast że nie wzrosną nawet o inflację i za rok będą sprzedawane za taką samą stawkę za metr. Z drugiej strony nie oczekuję nominalnego spadku cen mieszkań. To, co może natomiast spaść, to marże kredytowe banków, co może przyczynić się do obniżenia średniej raty hipotecznej za to samo mieszkanie.

Niewątpliwym plusem obecnej sytuacji jest to, że klienci spokojnie wybierają mieszkania, "wybrzydzają" w ofercie. Na rynku można znaleźć lokale o ciekawszym rozkładzie i lokalizacji, w cenie którą jeszcze rok temu można było uznać za nieosiągalną.