W kilku komentarzach pisałem wcześniej, że jestem w trakcie przeprowadzania remontu mieszkania kupionego pod wynajem. Teraz z perspektywy moich doświadczeń, mogę wskazać takie oto plusy i minusy inwestowania w mieszkania w starym budownictwie, a zwłaszcza w bardzo starym, np. kamienice.
Plusy:
1. Lokalizacja w samym centrum. Wiele osób, zwłaszcza młodych, pragnie mieszkać w centrum ze względu na bliskość uczelni, miejsca pracy, sklepów, restauracji i tysięcy innych miejsc, z którymi człowiek może być związany.
Osoby, które mieszkają w takiej lokalizacji, w cenie dyskontują sobie zaoszczędzone koszty na dojazdach, czas i wysiłek, który by zmarnowały na codzienne przemieszczanie się. Zależnie od osoby, zdyskontowaniu ulegnie inna kwota i może ona wynieść kilkadziesiąt procent ceny najmu.
Dopiero kiedy cena na peryferiach będzie znacząco niższa niż obecna cena minus dyskonto, taka osoba jest gotowa zainicjować zmianę miejsca zamieszkania.
Jest oczywiście grupa osób, której nie przeszkadzają ciągłe dojazdy, a cenią sobie bardziej np. bliskość terenów wiejskich i czystsze powietrze. Jest to jednak mniejszość i przy kupnie takiego mieszkania nie bierzemy tej grupy pod uwagę.
Z lokalizacji wypływa dla właściciela korzyść w postaci łatwości znalezienia chętnych do najmu oraz możliwości pobierania odpowiednio wyższego odstępnego. Kwota powinna odzwierciedlać różnicę w cenie zakupu mieszkania na obrzeżach i w centrum. Jeśli w centrum ceny lokali są wyższe o 30% to odstępne powinno być wyższe również o ok. 30%.
Przy sprzedaży jest znacznie łatwiej znaleźć kupca na mieszkanie w centrum. Oznacza to, że w razie nagłej sprzedaży, nie będziemy musieli aż tak bardzo schodzić z ceny a przy sprzedaży niewymuszonej - swobodnie dostaniemy kwotę odpowiednią do wartości mieszkania.
Minusy:
1. Stan techniczny lokalu. Zły stan techniczny oznacza konieczność przeprowadzenia remontu lub wynajem za niższą stawkę. Remontu nie należy jednak odkładać w nieskończoność. Poniżej pewnego pułapu, po prostu nie znajdziemy dobrych najemców a wręcz przeciwnie - niska cena przy niskim standardzie może przyciągnąć tzw. element. Wtedy przećwiczymy wszelkie pozycje z cyklu: jakim ludziom NIE wynajmować.
2. Czas przestoju w wynajmie i koszty związane z remontem i wykończeniem. Największe koszty wynikają z remontu łazienki, wymiany instalacji wodno-kanalizacyjnej, wymiany drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, wymiany sanitariatów, instalacja zabudowy kuchennej wraz i osprzętem (pralka, lodówka, kuchenka), instalacji elektrycznej, wyrównywania i wygładzania ścian, wymiany podłóg i położenia płytek, wymiany okien, modernizacji systemu grzewczego.
Całkowite koszty przy nawet rozsądnej polityce cenowej i wykonywaniu prostszych prac samodzielnie, mogą wynieść ok. 1.000 PLN na każdy metr kwadratowy lokalu. Można w uproszczeniu przyjąć, że oszczędny kapitalny remont to dwa razy większy koszt niż oszczędne wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim.
3. Nasz czas zużyty na doprowadzanie mieszkania do porządku. Jeśli zdecydujemy się na zatrudnienie zaufanej i dobrej ekipy, koszty remontu wzrosną ale być może szybciej wynajmiemy mieszkanie. Jeśli remontujemy samodzielnie, prawdopodobnie stracimy więcej na przestoju w wynajmie, oszczędzając na ekipie.
Zasada jest taka, że im więcej potrafimy / chcemy się nauczyć w kwestiach remontu, tym więcej powinniśmy wykonywać samodzielnie. Jeśli nie posiadamy informacji o zaufanych, dobrych ekipach remontowo-wykończeniowych, także lepiej jest jak najwięcej prac wykonywać samodzielnie. Stawki za remonty są generalnie bardzo wysokie a często jakość nie usprawiedliwia tej ceny.
Dość powszechne jest też, że ekipy te wykonują swoje prace z opóźnieniem, co także podraża remont.
Możne ktoś powiedzieć, że spisanie dobrej umowy załatwi sprawę. Nie mamy jednak gwarancji, że druga strona nie okaże się niewzruszona na umowę i później przedstawi własną wersję wydarzeń. W razie braku płatności, może nawet nam grozić wybiciem szyb w mieszkaniu czy poprzebijaniem opon w samochodzie.
Dlatego zanim zabierzemy się za remont, należy każdą osobę, która weźmie w nim udział wnikliwie sprawdzić. Pamiętajmy też, że pośpiech jest złym doradcą a dobre ekipy, które mają rozsądne stawki, posiadają zajęte terminy prac na najbliższe kilka miesięcy.
Plusy:
1. Lokalizacja w samym centrum. Wiele osób, zwłaszcza młodych, pragnie mieszkać w centrum ze względu na bliskość uczelni, miejsca pracy, sklepów, restauracji i tysięcy innych miejsc, z którymi człowiek może być związany.
Osoby, które mieszkają w takiej lokalizacji, w cenie dyskontują sobie zaoszczędzone koszty na dojazdach, czas i wysiłek, który by zmarnowały na codzienne przemieszczanie się. Zależnie od osoby, zdyskontowaniu ulegnie inna kwota i może ona wynieść kilkadziesiąt procent ceny najmu.
Dopiero kiedy cena na peryferiach będzie znacząco niższa niż obecna cena minus dyskonto, taka osoba jest gotowa zainicjować zmianę miejsca zamieszkania.
Jest oczywiście grupa osób, której nie przeszkadzają ciągłe dojazdy, a cenią sobie bardziej np. bliskość terenów wiejskich i czystsze powietrze. Jest to jednak mniejszość i przy kupnie takiego mieszkania nie bierzemy tej grupy pod uwagę.
Z lokalizacji wypływa dla właściciela korzyść w postaci łatwości znalezienia chętnych do najmu oraz możliwości pobierania odpowiednio wyższego odstępnego. Kwota powinna odzwierciedlać różnicę w cenie zakupu mieszkania na obrzeżach i w centrum. Jeśli w centrum ceny lokali są wyższe o 30% to odstępne powinno być wyższe również o ok. 30%.
Przy sprzedaży jest znacznie łatwiej znaleźć kupca na mieszkanie w centrum. Oznacza to, że w razie nagłej sprzedaży, nie będziemy musieli aż tak bardzo schodzić z ceny a przy sprzedaży niewymuszonej - swobodnie dostaniemy kwotę odpowiednią do wartości mieszkania.
Minusy:
1. Stan techniczny lokalu. Zły stan techniczny oznacza konieczność przeprowadzenia remontu lub wynajem za niższą stawkę. Remontu nie należy jednak odkładać w nieskończoność. Poniżej pewnego pułapu, po prostu nie znajdziemy dobrych najemców a wręcz przeciwnie - niska cena przy niskim standardzie może przyciągnąć tzw. element. Wtedy przećwiczymy wszelkie pozycje z cyklu: jakim ludziom NIE wynajmować.
2. Czas przestoju w wynajmie i koszty związane z remontem i wykończeniem. Największe koszty wynikają z remontu łazienki, wymiany instalacji wodno-kanalizacyjnej, wymiany drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, wymiany sanitariatów, instalacja zabudowy kuchennej wraz i osprzętem (pralka, lodówka, kuchenka), instalacji elektrycznej, wyrównywania i wygładzania ścian, wymiany podłóg i położenia płytek, wymiany okien, modernizacji systemu grzewczego.
Całkowite koszty przy nawet rozsądnej polityce cenowej i wykonywaniu prostszych prac samodzielnie, mogą wynieść ok. 1.000 PLN na każdy metr kwadratowy lokalu. Można w uproszczeniu przyjąć, że oszczędny kapitalny remont to dwa razy większy koszt niż oszczędne wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim.
3. Nasz czas zużyty na doprowadzanie mieszkania do porządku. Jeśli zdecydujemy się na zatrudnienie zaufanej i dobrej ekipy, koszty remontu wzrosną ale być może szybciej wynajmiemy mieszkanie. Jeśli remontujemy samodzielnie, prawdopodobnie stracimy więcej na przestoju w wynajmie, oszczędzając na ekipie.
Zasada jest taka, że im więcej potrafimy / chcemy się nauczyć w kwestiach remontu, tym więcej powinniśmy wykonywać samodzielnie. Jeśli nie posiadamy informacji o zaufanych, dobrych ekipach remontowo-wykończeniowych, także lepiej jest jak najwięcej prac wykonywać samodzielnie. Stawki za remonty są generalnie bardzo wysokie a często jakość nie usprawiedliwia tej ceny.
Dość powszechne jest też, że ekipy te wykonują swoje prace z opóźnieniem, co także podraża remont.
Możne ktoś powiedzieć, że spisanie dobrej umowy załatwi sprawę. Nie mamy jednak gwarancji, że druga strona nie okaże się niewzruszona na umowę i później przedstawi własną wersję wydarzeń. W razie braku płatności, może nawet nam grozić wybiciem szyb w mieszkaniu czy poprzebijaniem opon w samochodzie.
Dlatego zanim zabierzemy się za remont, należy każdą osobę, która weźmie w nim udział wnikliwie sprawdzić. Pamiętajmy też, że pośpiech jest złym doradcą a dobre ekipy, które mają rozsądne stawki, posiadają zajęte terminy prac na najbliższe kilka miesięcy.
