Obserwując rozwój rynku w Toruniu przez ostatnie około 8 lat, przyznaję że jest to obecnie rynek zdecydowanie bardziej dojrzały, tak pod względem obszerności jak i różnorodności oferty mieszkaniowej.
Proces dojrzewania nie następował jednak systematycznie, jak ktoś mógłby się spodziewać. Sam wyróżniłbym kilka okresów:
1. Okres spokojnego wzrostu cen na rynku z podobną ilością i jakością lokali na sprzedaż w podobnych cenach - lata 2002-2004.
2. Przyspieszenie wzrostu cen przy podaży mieszkań nie nadążającej za popytem - lata 2005-2007. W tym okresie prawie wszystkie lokalizacje rynku pierwotnego w Toruniu i okolicach rozchodziły się jak ciepłe bułeczki. Na rynku wtórnym w miarę ciekawe lokale były sprzedawane bardzo szybko, mniej ciekawe też znajdywały nabywców a dłużej pozostawały tylko plewy. Prawie nie było możliwości negocjacji cen ze sprzedającymi.
3. Okres niepewności u schyłku boomu - rok 2008. Ceny przestały rosnąć, ale sprzedający nie chcieli się z tym pogodzić. Prawdopodobnie około dwukrotnie zwiększyła się ilość lokali szukająca nowych nabywców. Zawierano niewiele transakcji, trwało oczekiwanie, w którą stronę pójdzie rynek.
4. Regeneracja i nowy punkt równowagi - rok 2009. Wreszcie sprzedający i kupujący doszli do konsensusu. Wygrali kupujący a ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły o 10-15% w porównaniu z rokiem 2007 ze średnio ok. 5 tys. zł do ok. 4200-4300 zł. Na rynku pierwotnym deweloperzy zaczęli wyraźniej dywersyfikować cenowo ofertę na lokale w centrum i na przedmieściach/na lewym brzegu Wisły. Ceny w centrum spadły o ok. 10% z 5500 zł brutto do ok. 4800-4900 zł brutto oraz poza centrum z ok. 4300-4500 zł brutto do ok. 3500-4000 brutto.
Większość ze zniżek cen na rynku pierwotnym wynikała nie z obniżenia marż przez deweloperów a ze spadku kosztów budowy (materiałów i robocizny podwykonawców) wskutek schłodzenia koniunktury gospodarczej. Nastąpiło zacieśnienie polityki kredytowej banków. Za znaczną część popytu odpowiadał rządowy program "Rodzina na swoim".
5. Budowanie nowego trendu wzrostowego o wahaniach cen w granicach stopy inflacji - rok 2010+. Niektórzy deweloperzy podnieśli ceny lokali w centrum o kilka procent w reakcji na kurczącą się ofertę rynku pierwotnego (GM DOM, Budlex), na rynek zaczęli powracać mniejsi gracze, wchodzić nowi. Na rynku wtórnym oferta jest bardzo bogata/obszerna ilościowo jak i pod względem widełek cenowych, szczególnie jeśli chodzi o starsze lokale z lat 1960-1989. Za znaczną część popytu nadal odpowiada program "Rodzina na swoim".
Biorąc powyższe szacunki pod uwagę, sądzę, że teraz jest dobry czas na szukanie mieszkania. Ceny są nadal widocznie poniżej szczytów z 2007 czy 2008 roku a sprzedawcy nadal chętni na udzielanie rabatów dla zdecydowanych klientów (niestety nie dotyczy mieszkań od deweloperów o najlepszym usytuowaniu w budynku i małych metrażach). W przypadku mieszkań na rynku wtórnym w starszych blokach, można dostać nawet kilkanaście procent rabatu od ceny początkowo oferowanej.
Do tego należy dodać ustabilizowanie się sytuacji w bankach, które ponownie chętnie kredytują zakupy mieszkań oraz zdecydowały się na obniżenie marż i prowizji. Oferta bankowa nadal nie jest tak atrakcyjna jak w roku 2007-2008 ale jest jej bardzo bliska.
Za rok lub dwa prawdopodobnie ceny lokali zmienią się średnio tylko o kilka procent, więc jeśli w tej chwili na rynku nie widzimy nic w naszym guście, można spokojnie szukać i czekać a uzbierany wkład własny lokować na atrakcyjnych lokatach na ok. 5%, co prawdopodobnie będzie przewyższać zmianę cen mieszkań.
